土地の売買で気をつけること10選！失敗談やトラブル事例を解説

土地の売却を検討している方で、このような不安や疑問を抱えている方も多いのではないでしょうか。

土地を売却する際は、境界を明確にしたり必要書類を揃えたりなど手間や時間がかかります。

そこでこの記事では、土地売却時に気を付けること、よくあるトラブル事例を解説します。

「土地をスムーズに売却したい」という方はぜひ最後までご覧ください！

【売り出し前】土地の売買で気をつけること

土地を売り出す前は以下の点に気を付けましょう。

それぞれを詳しく解説します。

売却資金でローン返済できるのか確認する

土地の売却資金でローン返済できるか確認しましょう。

ローンが残っている土地には金融機関の抵当権が設定されており、土地を売るには抵当権を抹消しなければなりません。そして、抵当権を抹消するにはローンの完済が必要です。

そのためにも、まずは売却資金でローン返済できるかどうかチェックする必要があります。

例えば、売却資金が住宅ローン残債を上回っている場合、売却資金をそのままローン返済に充てればよいので問題なく売却できます。

一方で売却資金が住宅ローン残債を下回っている場合、売却資金に加えて自己資金などで補わなければなりません。

状況によっては新たにローンを組んだり親族に借りたりする必要が出てくるため、事前に確認しておくことが大切です。

土地の境界を明確にする

土地の境界を明確にしておきましょう。

境界が不明確なままだと、隣地所有者とのトラブルや、買主が住宅ローンを組めないなどの問題が生じる可能性があります。

そもそも売主には、買主に対して境界を明示する義務があり、これを怠ると損害賠償責任が発生するケースがあります。

境界を確定するためには、土地家屋調査士に依頼して測量をおこない、隣地所有者と立ち会いのもと境界標を設置することが一般的です。

この手続きには時間と費用がかかるため、早めに準備しましょう。

必要な書類を準備する

土地売却には以下の書類が必要です。

書類の準備には手間と時間がかかるため、早めに準備しましょう。

売却時の書類については、「【完全網羅】戸建て売却時に必要な書類20選！取得方法も書類別で解説」をご覧ください。

土地の相場を把握する

土地の相場を正確に把握することが重要です。

適正な価格を知ることで、売却時に損をするリスクを減らせます。

相場を把握するには以下の方法があります。

これらの方法を組み合わせて土地の相場を調べることで、売買を有利に進められます。

信頼できる不動産会社を選ぶ

土地の売買を成功させるためには、信頼できる不動産会社の選定が非常に重要です。

不動産会社といっても、実績や評判、得意な不動産などが異なります。

また、大手不動産会社だからといって担当者も優秀とは限りません。逆に中小の不動産会社でも担当者が優秀なケースもあります。

このように、不動産会社によって信頼できるかどうかは異なるため、過去の実績や利用者の評判、担当者の質などを比較したうえで依頼するのが大切です。

土地をきれいに保つ

売り出す前に土地を綺麗に保っておきましょう。

綺麗に保たれた土地は購入希望者に好印象を与えるため、売却活動をスムーズに進められます。

特に、雑草の除去やゴミの清掃をおこなうことで、土地の魅力を高められます。

また、必要に応じて専門業者に依頼し、プロの手で徹底的に清掃することも検討しましょう。

綺麗に手入れすることで購入希望者の関心を引き、早期売却や価格交渉時に有利になります。

税金や費用を確認する

土地売却にかかる税金や費用を確認しておきましょう。

このように土地売却にはさまざまな費用や税金がかかるため、事前に確認しておきましょう。

費用に関しては、「【費用一覧】不動産売却にかかる費用10選を一挙紹介！仲介手数料や計算方法も解説」をご覧ください。

相続した土地であれば相続登記する

相続した土地であれば相続登記しましょう。

相続登記とは、亡くなった方から相続人へ不動産の名義を変更する手続きです。

2024年4月1日から、この手続きが義務化され、相続した日から3年以内に完了しないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。

相続登記を怠ると、売却や担保設定が難しくなるだけでなく、将来の相続手続きが複雑化する恐れもあります。

土地を相続した際は法務局で手続きしましょう。

【仲介契約時】土地の売買で気をつけること

不動産会社と仲介契約した際は以下の点に気を付けましょう。

それぞれを詳しく解説します。

媒介契約の種類を理解する

媒介契約の種類を理解しておきましょう。

媒介契約には以下3種類があり、それぞれで特徴が大きく異なります。

契約期間や他社との取引の可否などが異なるため、状況に合った契約形態を選ぶことが大切です。

詳しくは、「媒介契約とは？種類や注意点などを初心者でもわかりやすく解説！」をご覧ください。

手付金を確認する

手付金を確認しておきましょう。

手付金は契約成立時に買主から売主へ支払われる金銭で、契約解除時の条件や違約金としての役割を持ちます。

手付金の性質には「解約手付」「証約手付」「違約手付」の3種類があり、それぞれ契約解除や違約時の対応が異なります。

特に解約手付は、買主が手付金を放棄することで契約解除が可能となり、売主が解除する場合は手付金の倍額を買主に支払う必要があります。

このように、手付金の確認は、契約解除時の条件や金銭の授受に関わる重要なポイントです。

契約前に手付金の種類や金額、支払い方法、保全措置についてしっかり確認し、トラブルを未然に防ぎましょう。

契約不適合責任を理解する

契約不適合責任とは、引き渡した土地が契約内容と異なる場合に売主が負う責任を指します。

例えば、地盤が軟弱で建築に支障が出る場合などが該当します。

この責任を免除する特約を設けることも可能ですが、売主が不適合を知りながら告げなかった場合など、免責が認められないケースもあります。

トラブルを避けるため、契約書に土地の状態を詳細に記載し、買主に正確な情報を提供することが大切です。

契約解除の条件を確認する

万が一に備えて、契約解除の条件や方法を確認しておきましょう。

契約解除は主に以下の方法があります。

このようにさまざまな解除方法があるため、内容を十分に理解しておきましょう。

費用の支払い方法を確認する

土地の売却時、仲介手数料の支払い方法を確認することは非常に重要です。

一般的に、仲介手数料は売買契約締結時と物件引き渡し時の2回に分けて支払います。

具体的には、契約締結時に半額、引き渡し時に残りの半額を支払うケースが多いです。

ただし、不動産会社によっては全額を引き渡し時に支払う場合もあります。

そのため、仲介契約を結ぶ際には、手数料の支払い時期や方法を事前に確認し、認識のズレが生じないようにしましょう。

【買主と契約後】土地の売買で気をつけること

買主と契約した後は以下の点に気を付けましょう。

抵当権抹消登記をおこなう

買主と契約した後は、土地に設定されている抵当権を抹消しましょう。

抵当権とは、住宅ローンなどの借入時に土地を担保として金融機関が設定する権利で、これが残ったままだと買主に所有権を完全に引き渡せません。

そのため、売却前に抵当権を抹消する必要があります。

抵当権抹消登記の手続きは、司法書士に依頼するのが一般的ですが、自分でも手続きできます。

詳しくは、「【超初心者向け】抵当権とは？抹消の流れ5ステップや根抵当権との違いを解説」をご覧ください。

決済に向けて必要書類を準備する

決済に向けて、以下の書類を準備しておきましょう。

これらの書類を事前に揃えておくことで決済当日の手続きが円滑に進みます。

不明な点があれば、不動産仲介会社や司法書士に早めに相談し、万全の準備を心がけましょう。

利益が出たら確定申告する

土地を売って利益が出た際は確定申告が必要です。

利益とは、売却価格から購入時の費用や売却時の諸経費を差し引いた金額を指します。

例えば、1,000万円で購入した土地を1,500万円で売った場合は500万円が利益となり、譲渡所得税が課せられます。

譲渡所得税は、対象不動産を売却した翌年に確定申告にて納税する必要があり、期限を過ぎると延滞税などのペナルティが課せられる恐れがあります。

確定申告については、「不動産売却後に確定申告を自分でやる6つのステップ！」をご覧ください。

【個人間】土地の売買で気をつけること6選

個人間で土地売買する際は以下の点に気を付けましょう。

それぞれを詳しく解説します。

売却相場を理解する

個人間で土地を売買する際は、適正な価格設定が重要です。

相場を理解せずに進めると、損失やトラブルの原因となります。

国土交通省の「地価公示」や「都道府県地価調査」を活用し、対象地域の標準地価格を確認しましょう。

また、国税庁の「相続税路線価」も参考になります。これらの公的データを基に、周辺の取引事例や市場動向を調べ、適正な売買価格を設定することが大切です。

価格の調べ方については「【初心者向け】不動産価格を自分で調べる方法4選！土地価格の計算方法も解説」をご覧ください。

売買契約書を適切に作成する

売買契約書は適切に作成しましょう。

契約書は、売主と買主の合意内容を明確にし、後々のトラブルを防ぐ役割を果たします。

• 物件の詳細
• 売買価格
• 支払い方法
• 引渡し時期
• 契約解除条件

これらを具体的に記載する必要があります。

また、固定資産税や都市計画税などの精算方法も明確に定めておくことが大切です。

売買契約書の作成方法が分からなかったり不安だったりする場合は、司法書士や弁護士などの専門家に相談しながら作成してみましょう。

固定資産税などを精算しておく

固定資産税や都市計画税の精算をしておきましょう。

これらの税金は毎年1月1日時点の所有者に課税されるため、売買によって所有者が変わる場合、売主と買主の間で税金を公平に分担する必要があります。

一般的には、引渡日を基準に日割り計算で精算します。例えば、引渡日が4月1日であれば、売主が1月1日から3月31日までの分を負担し、買主が4月1日以降の分を負担する形です。

この精算方法は法律で定められているわけではなく、売主と買主の合意によって決まります。

そのため、契約前に双方でしっかりと話し合い、売買契約書に明記しておくことが大切です。

物件情報を正確に確認しておく

物件情報は正確に確認しておきましょう。

買主に誤った物件情報を伝える恐れがあり、取引後にトラブルへ発展する場合があるからです。

登記事項証明書や公図を取得し、土地の所有者や境界線、面積などを詳細に確認することが重要です。

これらの情報を怠ると後々のトラブルの原因となります。また、固定資産税の精算や権利関係の確認もしておきましょう。

買主の資金計画を確認しておく

買主の資金計画を確認しておきましょう。

特に、買主が住宅ローンを利用する場合、金融機関の審査が通らない可能性があります。

そのため、売買契約を結ぶ前に、買主が確実に資金を準備できるかどうかを確認しましょう。

これにより、契約後のトラブルを未然に防げます。

契約不適合責任に備える

契約不適合責任への備えは非常に重要です。

契約不適合責任とは、引き渡した土地が契約内容と異なる場合に売主が負う責任を指します。

例えば、土地の境界に不明瞭な点があったり、土壌汚染が後から判明したりすると、買主から修補や損害賠償を求められる可能性があります。

トラブルを未然に防ぐためにも、事前に土地の状態を詳細に確認し、契約書に責任範囲を明確に記載しておきましょう。

土地の売買における代表的なトラブル事例3選

土地の売買における代表的なトラブル事例3選をご紹介します。

起こりやすいトラブルを事前に把握しておきましょう。

境界が曖昧で隣地所有者と揉める

土地の売買では、境界が不明確なために隣地所有者とトラブルになるケースが多いです。

境界線が曖昧だと、どこまでが自分の土地か判断できず、建物の建築や土地の利用に支障をきたす可能性があります。

また、隣地所有者との間で境界を巡る争いが生じ、最悪の場合、法的手続きに発展することもあります。

このような問題を防ぐためには、土地の売買前に正確な測量を行い、境界を明確にしておくことが重要です。

さらに、隣地所有者との立会いのもとで境界を確認し、合意を得ることで後々のトラブルを未然に防げます。

地下埋設物が発見されて契約不適合責任を追及される

土地売買後に地下埋設物が見つかると、売主は契約不適合責任を問われる可能性があります。

例えば、地中にコンクリート片や古い浄化槽などが埋まっており、建築計画に支障をきたす場合、買主は売主に対して撤去費用の請求や契約解除を求められます。

このようなトラブルを避けるためにも、事前に土地の状況を確認し、地下埋設物の有無を買主に正確に伝えるようにしましょう。

重要事項説明の不足により損害賠償請求される

土地の売買では、重要事項の説明が不十分なために損害賠償請求されるケースが多くあります。

例えば、物件に関する重要な情報、例えば隣人トラブルや法的な制限などを事前に説明しなかった場合、買主が損害を被る可能性があります。

このような場合、売主や仲介業者は説明義務違反として損害賠償責任を問われるケースが多いです。

トラブルを避けるためにも、物件に関する全ての重要な情報は買主へ正確に伝えましょう。

土地の売買における失敗談

実際に土地売買した人の失敗談をご紹介します。

どのような失敗をしたのか参考にしてみましょう。

土地売却で不動産屋とトラブルに。

私は土地を売ろうと思い、地元の不動産屋（５人程度）で売りに出しました。
最初は「解体から売却まで全て任せてください」と言われました。
１ヶ月後、買い手が決まって建物を解体する段階で

「解体業者が手一杯でそっちで探してください」

と言われました。その時点で不信感があったのですが、何とか解体業者が決まりました。

その後に、
境界線の明示が必要なので「測量してくだい」と言われました。

そしてその測量の時に隣人に立会いを拒否（過去のトラブル）されて、測量できませんでした。

結局売買契約は成立せず終わったのですが、そして不動産屋にこっちもいろいろ動いていたのにボロカス言われました。

素人の私としては、なぜ一番最初に測量を勧めなかったのか？

なぜ素人のこちらが解体業者を探さねばならないのか？

これって不動産屋（担当は社長でした）の段取りミスじゃないでしょうか？
私が責められる理由が分かりません。

引用：Yahoo!知恵袋

この方は、不動産会社の対応について不満を抱いています。

具体的には、担当者の段取りが悪く、自分で解体業者を見つけたり測量依頼したりしたようです。

土地売却を不動産会社へ依頼した際、基本的には担当者が各工程を代わりに進めてくれるため、依頼者は状況を把握するだけで問題ありません。

しかし、なかには質の悪い不動産会社も存在し、依頼したにもかかわらず売却活動を適切におこなってくれないケースがあります。

このような事態を避けるためにも、依頼する際は、不動産会社の実績や口コミなどを参考にして慎重に選ぶことが大切です

売れない土地。
田舎の県庁所在地に土地を持っていて売却にかけて３年。全く売れません。不動産曰く、地盤は固く、道路に面していますし、割と価値のある土地だそうです。

ただ、放置されていた家屋にホームレスが住み着きそのまま亡くなっていて取り壊した時に発見され、周囲に知れ渡ってしまいました。
それと福島ではないですが原発が近く、地域の土地購買意欲は低いです。当初の金額から既に３百万値引きしているのに、購入希望者すら現れません。売却するために家屋を壊したり経費に500万近くかかっています。
家屋を壊したせいで固定資産税が高く、このままだと利益が低いどころかマイナスになりずっと売れないのではと不安です。何か方法はありますか？かかった経費だけでも回収出来れば御の字な気持ちです。

引用：Yahoo!知恵袋

この方は、持っている土地にホームレスが住み着き、そのまま亡くなったことが周囲に知れ渡り売れなくなったようです。

いくら価値のある土地とはいえ、その土地で亡くなった人がいれば買い手は現れにくくなります。

このような事態を避けるためにも、土地上の建物は常に管理することが大切です。

放置しているとホームレスが住み着いたり劣化して外壁が崩れたりする恐れがあります。

スムーズに土地を売却するためにも、所有している土地や建物は管理しておきましょう。

土地の売買で気をつけることに関するよくある質問

土地の売買で気をつけることに関するよくある質問をご紹介します。

土地売買を検討している方は、参考にしてみましょう。

買主から菓子折りを貰うのは一般的？

買主から菓子折りを貰うのは一般的ではありません。

多くの取引では、特に手土産を用意しないケースがほとんどです。ただし、感謝の気持ちを表すために菓子折りをいただくケースはあります。

その際は、頂戴してお礼を言いましょう。

田舎の土地を売るには？

田舎の土地を売却する際は、適切な価格設定と信頼できる不動産会社の選定が重要です。

周辺の成約価格を参考に現実的な価格を設定し、一括査定サイトを活用して複数の不動産会社から査定を受けましょう。

また、売却活動には時間がかかる可能性があるため、余裕を持ったスケジュールを組むことが大切です。

さらに、農地の売却には特別な許可が必要な場合があるため、事前に確認しておくことが望ましいです。

土地を売るときはどこに相談すればいい？

土地を売るときは不動産会社へ相談しましょう。

不動産会社は、土地の査定や売却活動、契約手続きなど、売却全般をサポートしてくれます。

特に、複数の不動産会社に査定を依頼できる一括査定サイトを利用すると、適正な売却価格を把握しやすくなります。

また、売却に伴う税金の相談は税理士、登記手続きは司法書士、境界確定や測量に関しては土地家屋調査士が専門です。

これらの専門家に相談することで、各分野の手続きをスムーズに進められます。

まとめ：土地の売買で気を付けることを理解してスムーズな売却を実現させましょう！

土地売買時の気を付けることを解説しました。

土地を売る際は、土地相場の把握や必要書類の準備、境界の確定などさまざまな手間がかかります。

特に境界に関しては、明確になっていないと売却後にトラブルへ発展する恐れがあるので注意が必要です。

境界が明確になっていない場合は土地家屋調査士などの専門家へ相談しましょう。

ほかにも、住宅ローンの返済が可能か、埋設物はないか、なども事前に確認する必要があります。

土地の売却はトラブルになりやすいため、余裕を持った計画を立てて専門家へ相談しながら進めましょう！