- 離婚が原因で住宅ローン中の家を売るときはどうすればいい？
- 妻だけが住むことは可能なの？
- 売却資金でローン返済できないときの対処法を教えて！
離婚により、住宅ローンが残っている家の売却を検討している方も多いのではないでしょうか。
日本では、年間約17～18万組も離婚しており、離婚が原因で家の売却を余儀なくされている人も少なくありません。
そこでこの記事では、離婚により住宅ローン途中の家を売却する方法、売却時の確認事項などを詳しく解説します。
「早く家を売りたい」「財産分与で揉めている」などでお困りの方はぜひ最後までご覧ください。
離婚によりローン中の家を売却する際の確認事項
離婚によりローン中の家を売却する際、まずは以下の事項を確認しておきましょう。
- 家と住宅ローンの名義人
- 財産分与はどうするのか
- 売却資金で住宅ローンを返済できるのか
- 一方が住み続ける選択肢もある
それぞれを詳しく解説します。
家と住宅ローンの名義人
まずは、家と住宅ローンの名義人を確認しましょう。
家の名義人は登記簿謄本で確認でき、住宅ローンの名義人は、ローン契約書や金融機関のマイページで確認可能です。
これらの情報を把握することで、売却手続きや財産分与をスムーズに進められます。
そもそも、名義人でなければ家の売却は基本的にできないため、事前に確認しておくことが大切です。
また、家とローンの名義人が異なる場合、手続きが複雑になる可能性があるため、事前に確認しておきましょう。
財産分与はどうするのか
次に財産分与の方法を明確にしましょう。
財産分与とは、夫婦が婚姻中に共同で築いた財産を公平に分ける手続きです。
家が共有財産であれば、売却して得た利益を夫婦で分配します。
ただし、家の名義や購入資金の出所によっては特有財産とみなされ、分与の対象外となる場合もあります。
そのため、家の所有権やローンの状況を確認し、適切な手続きを進めることが大切です。
売却資金で住宅ローンを返済できるのか
家の売却資金で住宅ローンを返済できるかどうかも確認しておきましょう。
住宅ローンの残っている家を売る場合、住宅ローンを完済しなければ売却できません。
そのため、売却額と住宅ローン残債をそれぞれ確認し、売却資金でローン返済できるか確認します。
この際、売却資金よりもローン残債が下回る「アンダーローン」か、売却資金よりもローン残債が上回る「オーバーローン」かによって対応が異なります。
アンダーローンの場合
アンダーローンとは、家の売却価格がローン残高と諸費用の合計を上回る状態を指します。
この場合、家の売却によってローンを完済し、手元に資金を残すことが可能です。
最もスムーズにローン返済できる状態であり、住宅ローンの残っている家を売る際の理想的な状態といえます。
オーバーローンの場合
一方でオーバーローンとは、家の売却価格がローン残高と諸費用の合計を下回る状態です。
つまり、家の売却資金でローンを完済できない状態のことです。
そのため、不足している分を自己資金や親族に借りたり、新たに住宅ローンを組んだりして返済する必要があります。
アンダーローンよりも複雑で追加費用もかかるため、できればアンダーローンの状態にしてから売却した方がよいでしょう。
一方が住み続ける選択肢もある
離婚した場合、今の家を売却するのが一般的ですが、一方が住み続ける選択肢もあります。
よくあるのが、住宅ローンは夫に返済してもらい、妻が住み続けるケースです。
このケースであれば家を売却しなくてよいため、売却の手間や時間を省けます。
しかし、住宅ローンの名義人が夫の場合、夫が返済を滞れば妻は住み続けられなくなるリスクがあります。
また、夫が返済できないからといって住宅ローンの名義人を妻へ変更したくても、ローン審査を再度受けなければならず、名義人変更できるとは限りません。
夫婦の一方が住み続けることになる場合、これらのリスクを理解しておきましょう。
離婚によりローン中の家を売却する際の手順
離婚によりローン中の家を売却する際は以下の手順で進めます。
- 家と住宅ローンの名義人の確認
- 売却資金で住宅ローンを返済できるかの確認
- 財産分与の話し合い
- 不動産会社と媒介契約の締結
- 買主と売買契約
それぞれを詳しく解説します。
STEP①：家と住宅ローンの名義人の確認
まずは、家と住宅ローンの名義人を確認しましょう。
不動産を売るためには、不動産と住宅ローンの名義人になる必要があるからです。
市区町村役所で入手できる登記簿謄本に名義人が記載されているので確認できます。
また、住宅ローンの契約書を確認し、ローンの名義人や連帯保証人の有無を把握することも大切です。
これらの情報を確認することで、売却手続きや財産分与をスムーズに進められます。
STEP②：売却資金で住宅ローンを返済できるかの確認
次に、売却資金で住宅ローンを返済できるか確認しましょう。
売却資金で住宅ローンを返済できなければ、自己資金や誰かに資金を借りて賄う必要があるからです。
まず、家の査定を行い、売却予想価格を把握しましょう。
次に、住宅ローンの残高を確認し、売却価格が残債を上回るかどうかを確認します。
売却価格が残債を上回る場合は売却資金でローンを完済でき、残った金額を財産分与として分け合えます。
しかし、売却価格が残債を下回る場合、自己資金で不足分を補う必要があります。
このように、売却資金とローン残高によって対応が変わるため、事前に確認しておきましょう。
STEP③：財産分与の話し合い
財産分与の話し合いもおこないましょう。
家は高価な資産であり、適切に分けるための協議が必要です。
一般的には、家を売却して得たお金を夫婦で分ける方法が取られます。
この方法は、双方が公平に資産を受け取れるため、後々のトラブルを避けやすいとされています。
ただし、家の売却時期や方法、住宅ローンの残高など、考慮すべき点が多くあります。
そのため、弁護士や司法書士などの専門家に相談しながら進めましょう。
STEP④：不動産会社と媒介契約の締結
財産分与の話し合いができたら、不動産会社と媒介契約を締結しましょう。
媒介契約を結ぶことで、不動産会社が売却活動を正式に開始し、買い手を探すサポートを行います。
媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があり、それぞれ特徴が異なります。
自身の状況や希望に合わせて最適な契約形態を選ぶことが大切です。
STEP⑤：買主と売買契約
買主が見つかったら買主と売買契約を結びましょう。
売買契約を結ぶことで不動産取引が正式に確定します。
契約前には、売買価格や引き渡し日などの詳細を買主と十分に協議し、合意することが必要です。
また、契約書の内容を細部まで確認し、不明点があれば専門家に相談しましょう。
特に、住宅ローンが残っている場合は売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消する手続きが求められます。
これらの手続きは複雑なため、事前に金融機関や不動産会社と連携し、スムーズな進行を図りましょう。
どうしても住宅ローンを返済できないときは任意売却がおすすめ
家を売却したいけど住宅ローンがどうしても返済できなくて困っている方もいるでしょう。
そんな方には任意売却がおすすめです。
ここでは、任意売却の意味や特徴、注意点などを解説します。
任意売却を理解し、必要に応じて不動産会社へ相談してみましょう。
売却資金でローン返済できなくても売却できる
任意売却は、売却資金でローンを完済できなくても、金融機関の同意を得て不動産を市場価格で売却する方法です。
これにより、競売よりも高い価格で売却でき、残債務の減額や返済条件の交渉が可能となります。
また、競売と異なりプライバシーが守られ、周囲に知られるリスクも低いです。
任意売却の注意点
任意売却をおこなうと、売却後も残ったローンの返済義務が続きます。
売却前に金融機関と返済条件をしっかりと協議することが重要です。
また、任意売却を進める際には、共有名義人や連帯保証人の同意が必要となります。
特に離婚後は連絡が取りづらくなる可能性があるため、離婚前に手続きを進めることが望ましいでしょう。
さらに、任意売却をおこなうと信用情報に影響が及び、新たなローンの審査が難しくなる場合があります。
これらのリスクを十分に理解し、専門家と相談しながら進めることが大切です。
任意売却は、離婚に伴う住宅ローン問題の解決策の一つですが、デメリットや注意点があるので注意しましょう。
まとめ：離婚によりローン中の家を売却する手順を理解してスムーズに売却を成功させよう！
離婚によりローン中の家を売却する方法や手順を解説しました。
離婚により今の家を売る場合、家と住宅ローンの名義人を確認する必要があります。
また、住宅ローンが残っている場合、売却資金でローン返済できるかどうかも重要です。
もし、売却資金でローン返済できないのであれば、自己資金を使ったり誰かに借りたりして不足分を補う必要があります。
さらに、離婚時には財産分与も発生し、お互いの財産を公平に分け合わなければなりません。
特に離婚前や離婚後はコミュニケーションを取りにくい状況にあるため、想定よりも時間や手間がかかる場合もあります。
家の売却をスムーズに進めるためにも、売却手順をよく理解したうえで売却活動を進めましょう。