【初心者向け】不動産の査定方法5選！査定時の注意点やデメリットも解説

不動産査定を検討している方で、このような疑問を抱えている方も多いのではないでしょうか。

不動産査定は、不動産売却において非常に重要な要素ですが、査定方法や仕組みを理解していない人も少なくありません。

そこでこの記事では、不動産査定の方法や仕組みを詳しく解説します。

この記事を読めば、不動産査定の概要や流れがすべてわかります。

不動産売却を始める方は、ぜひこの記事を参考に不動産査定してみましょう。

不動産査定とは

不動産査定とは、所有する土地や建物の市場価値を事前に把握するためのプロセスで、不動産を売る前の段階で推定売却価格を算出します。

不動産査定することでおおよその売却価格を把握できるため、売却活動の初期段階でおこなうのが一般的です。

「自分の家はいくらで売れるんだろう？」と疑問を感じている方は、不動産査定を受けてみましょう。

不動産会社がおこなう査定方法

不動産査定は基本的に不動産会社へ依頼して査定してもらいます。

不動産会社がおこなう査定には、「机上査定」と「訪問査定」の2種類があり、それぞれでメリットやデメリットが異なります。

状況に合わせて依頼する方法を判断しましょう。

机上査定

机上査定とは、物件の現地調査をおこなわず、過去の成約価格や売出し中の類似物件の価格、路線価などのデータをもとにおおよその査定額を算出する方法です。

手軽にオンラインで依頼できるため、最初に相場を把握したい人にはおすすめです。

ただし、現地の細かい状況は反映されないので精度は訪問査定より劣ります。具体的な売却準備には、机上査定の結果をもとに訪問査定を依頼するのが効果的です。

机上査定のメリット

机上査定のメリットは以下のとおりです。

• オンラインで査定できる
• いつでも気軽に査定できる
• 「査定額だけを知りたい」人に向いている

机上査定を依頼する際は不動産会社へ行く必要がないため、家にいながら査定できるのが大きなメリットです。

また、オンラインで依頼できるため、いつでも気軽に査定できます。「とりあえず査定額だけ知りたい」「本格的な売却は検討していない」と思っている方におすすめです。

机上査定のデメリット

机上査定のデメリットは以下のとおりです。

• 査定額の精度が低い
• 物件の良さや魅力を反映しにくい

机上査定はオンラインで査定できる反面、不動産会社の担当者が直接査定するわけではないので査定額の精度が低いです。

また、物件の築年数や間取りなどの情報のみで査定するため、物件の良さや魅力を査定額に反映しにくいデメリットもあります。

手軽に査定できるものの、おおまかな査定額しかわからない点を十分に理解しておきましょう。

訪問査定

訪問査定とは、不動産会社の担当者が実際に物件を訪れて査定する方法です。

物件の外観や室内状況、周辺環境など詳細にチェックされるため、机上査定よりも精度の高い査定が特徴です。

不動産を売却する場合は基本的に訪問査定を依頼するため、売却を本格的に検討している方はメリットとデメリットを確認しておきましょう。

訪問査定のメリット

訪問査定のメリットは以下のとおりです。

• 査定の精度が高い
• 物件の魅力を反映してくれる
• 建物だけでなく周辺環境まで考慮される
• 担当者と直接コミュニケーションを取れる

訪問査定は、担当者が実際に訪問して査定するので査定精度が高いです。

物件の劣化状況や管理状況まで見られるため、机上査定では見られないような物件の魅力まで反映されます。

また、周辺の利便性や交通の便まで見られるため、より詳細な査定をしてくれます。

さらに、担当者の態度や言動をチェックできるため、「本当に信用できるのか」を判断できるのも訪問査定ならでのメリットです。

訪問査定のデメリット

訪問査定のデメリットは以下のとおりです。

• 日程調整など手間がかかる
• 査定完了までに数時間かかる
• 近隣住民に査定しているのがバレる恐れがある
• 担当者からのしつこい営業に遭う可能性がある

訪問査定は、机上査定と違って担当者が実際に家を訪れるので日程調整しなければなりません。

本人だけでなく担当者の都合も考慮しなければならないため、日程を合わせるのに手間がかかる場合もあります。

また、訪問査定は数時間かかるため、手軽に査定してほしい人には向いていません。

さらに、担当者が訪れるので近隣住民に目撃されるリスクがあり、「あの人売却しようとしているのでは？」と思われる場合もあります。

ほかにも、担当者によってはしつこく営業してくる人もいるため、事前に訪問査定のリスクを理解しておきましょう。

不動産査定額の算出方法

不動産会社がおこなう査定方法を解説しましたが、「査定額はどうやって決まるの？」と疑問を抱いている方もいるでしょう。

ここでは、査定額の決まり方や仕組みを解説します。査定額を決める方法としては以下の方法があります。

それぞれの方法を詳しく解説します。

取引事例比較法

取引事例比較法は、査定する不動産と似ている不動産の過去の成約価格を参考に価格を算出する方法です。

例えば、近隣の似ている物件が3,000万円で成約した場合、その価格を参考に面積や立地条件などを考慮し、査定価格を算出します。

特に、日照条件や周辺施設などの「地域要因」、物件の築年数・状態といった「個別要因」を比較し、精度を高めるのが特徴です。

原価法

原価法とは、不動産を「今建てるとしたらいくらかかるか」を基準に査定額を算出する方法です。

まず、対象物件の再建築にかかるコスト（再調達原価）を見積もり、建物の築年数や劣化を考慮した減価修正を行います。

例えば、築10年の一戸建ての場合、建物価値は新築時から劣化分を差し引いた価格になります。

この方法は、特に建物価値が明確な新しい物件や、立地による影響が少ない地域で効果的です。

築年数が経過するほど再建築コストとの差が出やすいため、古い物件には向かないのが特徴です。

収益還元法

収益還元法は、不動産が将来生み出す収益に基づいて価値を算出する手法で、特に投資用不動産の査定で広く活用されます。

収益還元法には「直接還元法」と「DCF法（ディスカウントキャッシュフロー法）」の2種類があります。

直接還元法は、年間収益から経費を差し引いた純収益を還元利回りで割り、手軽に不動産価格を算出する方法です。

例えば、家賃収入が年間240万円、経費が40万円、還元利回りが5%であれば、計算式は(240万円 – 40万円) ÷ 0.05 = 4000万円と求められます。この手法は簡易で、多くの投資家に利用されています。

一方、DCF法は将来の収益を割引率で現在価値に換算して合算することで、長期的な収益を重視する手法です。

DCF法では、予想される家賃や売却益に、例えば5年後に得られる価値を割り戻すなどの計算が必要となり、より精度の高い評価が可能です。

例えば、1年後に得られる120万円を4％で割り引くと、現在価値は約115万円となります。この手法は計算が複雑な分、正確な査定に向いています。

初心者にとっては、直接還元法が使いやすく、簡単に不動産の収益性を把握できるため、まずこちらから試してみるのがよいでしょう。

DCF法は時間をかけて評価する不動産投資家にとって、さらに精密な査定を可能にする方法です。

不動産会社へ依頼しない査定方法

ここまで、不動産会社へ依頼する査定方法を解説しました。

しかし、なかには「不動産会社へ依頼したくない」「もっと手軽に査定する方法はないの？」と思う方もいるでしょう。

そんな方に向けて、不動産会社へ依頼しない査定方法をご紹介します。もっと手軽に査定したい方は以下の方法で査定してみましょう。

AI査定

AI査定は、不動産会社を介さずに査定価格を手軽に知る方法です。

過去の売買データに基づき、迅速に目安の価格を提示するので匿名で利用できるのが特徴です。

ただし、地域や物件の特性を深く反映できないため、価格はあくまで参考値です。本格的に売却を考える場合には、不動産会社による訪問査定を受けた方がよいでしょう。

不動産鑑定士による査定

不動産鑑定士による査定は、不動産会社を介さずに行える評価方法で、特に相続や個人間取引などの正確な価格が求められる場面で役立ちます。

「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」を使って、より正確な価格を算出してくれるのが特徴です。

ただし、一般的な査定と違って費用がかかるため、「お金をかけてでも正確な査定額を知りたい」という方は利用してみましょう。

銀行による査定

銀行査定は主に融資の判断を目的とし、再調達価額や固定資産税評価額などをもとに行います。

不動産取引価格の指標となる「公示価格」や、実際の取引相場を参考に、将来のリスクを考慮して保守的な価格が算出されることが一般的です。

住宅ローンを借りる金融機関が決まっているのであれば査定も依頼してみましょう。

【戸建て】不動産査定時に見られるポイント

不動産査定時は、建物や周辺環境などさまざまなポイントを見られます。

ここでは、戸建て査定時に見られるポイントを詳しく解説します。

築年数

築年数は大きな評価ポイントの一つです。

築年が浅いほど価値が高く評価されやすく、古い建物は評価が下がる傾向にあります。

特に戸建ては、耐用年数が22年と定められているため、マンションよりも早く価値が下落していきます。

戸建て売却時の査定において、築年数が大きく影響することを理解しておきましょう。

立地状況

不動産の立地は、査定額に大きな影響を与えます。

例えば、以下の条件が査定額に影響します。

• 駅や商業施設への近さ
• 学校や病院の有無
• コンビニやスーパーの有無

これらは生活をするうえで欠かせない条件であり、条件を満たしているほど査定額に良い影響を与えます。

築年数の経過したボロ家だったとしても、立地状況さえ良好であれば高額売却にも期待できるでしょう。

建物の劣化状況

建物の劣化状況も大きなポイントです。

例えば、以下のような状況を見られます。

• 外観や室内状況は綺麗に保たれているか
• 設備は壊れていないか
• シロアリや雨漏りはないか

これらは、安心して生活するうえで欠かせないポイントであり、劣化が進行していると生活に支障をきたします。

いくら綺麗な家でも、シロアリや雨漏りが発生する家には誰も住みたがらないですよね。

もし、今現在シロアリや雨漏りなどの劣化がある場合は、査定を受ける前に専門業者へ依頼するなどして対処しておきましょう。

室内の設備状況

室内の設備状況も重要な査定ポイントです。

室内には以下のような設備があります。

• 給湯器
• 温水洗浄便座
• ユニットバス
• オートロック
• 床暖房
• ソーラーパネル

これらの設備が充実しているほど査定額に良い影響を与えます。

また、設備が最新の物であればより良い評価を受けられます。

もし、設備を残したまま売却するのであれば、「設備は正常に利用できるか」「どこか故障はないか」などをチェックしておきましょう。

間取り

間取りも査定額に影響するポイントです。

基本的に間取りは広ければ査定額も高くなる傾向にありますが、それよりも「その地域の特性にあっているか」が重要です。

例えば、住宅街で近くに学校や幼稚園などがある地域の場合、1Kや1Rのような単身向けの間取りよりも、3LDKや4LDKなどのファミリー向け間取りの方が需要があります。

需要がある間取りであれば買い手の人気もあるため、売却価格を高くしても売れる可能性があります。

ただし、戸建ての場合、自分なりにリフォームして特殊な間取りにしているケースがあります。特殊な間取りは万人ウケしないため、相場よりも安く査定される場合があるので気をつけましょう。

管理状況

建物の管理状況も重要な査定ポイントです。

例えば、以下のようなポイントを見られます。

• 建物の外壁に劣化はないか
• 耐震診断を受けているか
• シロアリや雨漏り対策しているか

建物は年数とともに劣化していくため、放置していれば外壁が崩れたり雨漏りが発生したりします。

査定時は、このような管理状況も見られるポイントであり、「安心・安全に暮らせるかどうか」を見られます。

いくら魅力的な間取りや立地状況でも、シロアリや雨漏りが発生したり地震による倒壊の恐れがあったりすれば安心して過ごせないですよね。

高額売却を実現するためには、上記のような管理状況が影響することも覚えておきましょう。

【訪問査定】不動産査定の一般的な流れ

不動産査定の一般的な流れを解説します。

不動産会社へ訪問査定を依頼しようとしている方は以下の手順で依頼してみましょう。

不動産会社へ査定依頼

まずは、不動産会社へ査定依頼しましょう。

査定依頼する不動産会社については、売却実績や実績などを考慮したうえで、自分に合いそうな企業を選ぶのがおすすめです。

また、大手だけでなく中小企業にも依頼することで、より幅広い視点での査定を比較できます。

もし、一つひとつ選ぶ時間がないのであれば、不動産一括査定がおすすめです。売却物件の築年数やエリア、間取りなどを入力するだけで複数の不動産会社へ一度で査定依頼できます。

日程調整

不動産会社へ査定依頼したら、訪問査定の日程調整をしましょう。

自分の空いている日と担当者が訪問できる日を調整して、実際に訪問してもらいます。

土日は不動産会社も忙しくなるため、できるのであれば平日に訪問してもらうよう調整した方がよいです。

現地調査

日程調整が完了したら実際に訪問してもらって現地調査してもらいます。

現地調査では、建物の外観や内部だけでなく周辺の利便性や治安なども見られます。

また、担当者と直接コミュニケーションを取れるため、担当者の言動や態度、知識などをチェックしておきましょう。

査定額の提示

現地調査が完了した数日後に査定額を提示されます。

査定額は不動産会社によって異なるため、「なぜこの価格になったのか」を聞いておきましょう。

この際、根拠が明確になっていなかったり説明できなかったりすれば信用しない方がよいです。

担当者の質により査定額が100万円単位で異なるケースもあるため、信用しすぎないことが大切です。

不動産会社へ査定依頼する前の準備

不動産会社へ査定依頼する前には以下の準備を進めておきましょう。

売却相場の把握

売却相場を自分で調べてある程度把握しておきましょう。

売却相場を把握しておくことで、不動産会社の提示した査定額が適正かどうか判断できるようになるからです。

前述のとおり、査定額は担当者によって異なります。また、契約を取るために相場よりも極端に高い価格を提示してくるケースもあります。

もし、担当者の言うことを信じてしまうと相場に見合わない価格で売り出すため、買い手が現れない恐れがあるので注意が必要です。

不動産は、そのエリアや築年数などの条件による「相場」が存在し、基本的に相場どおりの価格が最も売れやすいと言われています。

適切な価格で売り出すためにも、事前に自分で売却相場を把握しておきましょう。

売却相場の調べ方については「【初心者向け】不動産価格を自分で調べる方法4選！」で詳しく解説しているので参考にしてみてください。

競合物件の有無

競合物件の有無もチェックしておきましょう。

周辺に似たような物件が売り出されている物件を「競合物件」と呼び、競合物件が多いほど価格競争となるため、相場よりも安く売れる恐れがあります。

高く売りたいのであれば、競合物件が無い時期に売り出すのがおすすめです。

競合物件の有無は、「SUUMO」や「ホームズ」などの不動産ポータルサイトで簡単に調べられるので活用しましょう。

境界の確認

境界の確認も重要なポイントです。

建物を売る際は基本的に土地も売るため、土地の境界が明確になっていることが大切です。

境界が曖昧で、隣地との境がわからない状態で売ってしまうと、売却後にトラブルへ発展する恐れもあります。

状況によっては買主から損害賠償請求や契約解除を請求される場合もあるため、必ず境界は明確にしておきましょう。

なお、境界については「土地家屋調査士」へ依頼するのがおすすめです。

不動産の査定方法に関するよくある質問

不動産の査定方法に関するよくある質問をご紹介します。

査定に関する疑問や不安を参考にしてみましょう。

不動産査定時のトラブル事例は？

不動産査定時のトラブル事例は以下のとおりです。

訪問査定の場合、担当者が実際に訪問するため、契約をしようとしつこく営業してくるケースがあります。

「価格が知りたいだけなのに……。」と思っている場合は営業トークに乗せられないよう気を付けましょう。

また、依頼主と契約するために故意に査定額を高く提示してくるトラブル事例もあります。「査定額＝売れる価格」ではないため、本当にその価格が適正なのか確認しましょう。

ほかにも、不動産会社によって査定結果の通知までの期間が異なり、長く待たされる場合もあります。

さらに、近隣住民に査定しているのがバレるケースがあるのもトラブル事例のひとつです。特に、休日に訪問査定を依頼すると近隣住民にバレる可能性が高くなるため、バレたくないのであれば平日の日中に依頼するのがよいでしょう。

不動産査定のデメリットは？

不動産査定のデメリットは以下のとおりです。

不動産査定は、不動産会社や担当者によって査定額の精度や質が異なります。そのため、1社のみの査定の場合、提示された価格が適切かどうか判断しにくいです。

また、不動産会社としても契約してもらうため必死にアプローチしてくるため、営業電話や営業メールをしつこく送ってくるケースもあります。

「ただ査定してほしいだけなのに」と思っていても、予想以上の営業を受けるリスクがあることを理解しておきましょう。

不動産は査定だけでもいいの？

査定だけでも問題ありません。

そもそも不動産査定は、「その不動産がいくらで売れるのか」を想定してくれる不動産会社ならではの無料サービスです。

査定した後に不動産会社と仲介契約するかどうかは依頼主の自由であり、不動産会社が決めるものではありません。

査定額に納得できなければ契約を拒否しても問題なく、むしろ複数の不動産会社の査定額を比較するのが一般的なので、契約を拒否する回数の方が多くなるでしょう。

「家がいくらで売れるのか見てもらいたい」と気軽な気持ちで依頼してもよいため、積極的に査定依頼するのがおすすめです。

まとめ：不動産の査定方法を理解して状況に合った査定を依頼しよう！

不動産の査定方法や仕組み、トラブル事例などを解説しました。

不動産査定には、「不動産会社へ依頼するもの」「不動産会社へ依頼しないもの」の2種類に分かれ、状況や目的によって利用すべき査定方法が異なります。

一般的には不動産会社へ依頼して査定してもらうのが多く、「机上査定」と「訪問査定」のどちらかを受けます。

それぞれで特徴や魅力、デメリットが異なるため、よく理解したうえで依頼することが大切です。また、査定時には「築年数」「立地状況」「設備状況」などさまざまな点を見られるため、担当者によって査定額が異なるケースがほとんどです。

査定依頼する際は複数社へ依頼し、さまざまな観点からの査定額を比較することで、相場に見合った適切な価格を把握できます。

不動産査定は、不動産を売る第一段階として非常に重要なポイントです。これから不動産を売ろうとしている方は、ぜひこの記事を参考に不動産査定の方法や注意点を理解して売却活動を進めてみましょう！