- 戸建てを売りたいけど難しそう……。
- 戸建て売却はなぜ難しいと言われてるの?
- スムーズに売るための方法を教えて!
戸建て売却は一般的に難しいと言われていますが、理由や原因を理解すれば初めての方でもスムーズに売却できるようになります。
そこでこの記事では、戸建て売却が難しい理由、売れない戸建ての特徴、対策などを詳しく解説します。
この記事を最後まで読めば、戸建てが売れない原因から対策まですべて理解できるようになります。
戸建て売却が初めての方でもわかるように解説しているので、ぜひ参考にしてみてください!
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戸建て売却が難しいと言われる3つの理由
戸建て売却が難しいと言われる理由は以下の3つです。
- 資産価値の低下が早いから
- マンションと比べて需要が少ないから
- 新築と比べて住宅ローン審査が厳しくなるから
資産価値の低下が早いから
戸建て売却が難しい主な理由は、資産価値の低下が早いからです。
そもそも建物は、築年数の経過とともに価値が低下していき、木造は22年、マンションは47年で価値がなくなるとされています。
行の説明 | 行の説明 |
---|---|
木造 | 事務所用:24年 |
住宅用:22年 | |
飲食店用:20年 | |
鉄骨鉄筋コンクリート | 事務所用:50年 |
住宅用:47年 | |
飲食店用:34~41年 |
引用:国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」
そのため、築年数の経過した古い家には価値がなく、買い手からしても購入するメリットが少ないため、購入希望者が現れにくい傾向があります。
その結果、買い手が見つからずに売れにくくなるのです。
マンションと比べて需要が少ないから
マンションと比べて需要が少ないのも大きな理由です。
以下は、不動産流通機構が公表している「中古戸建て・中古マンションの成約状況」をまとめた表です。
年数 | マンション(件数) | 戸建て(件数) |
---|---|---|
2018年 | 37,217 | 12,718 |
2019年 | 38,109 | 13,037 |
2020年 | 35,825 | 13,348 |
2021年 | 39,812 | 15,436 |
2022年 | 35,429 | 13,446 |
2023年 | 35,987 | 12,871 |
参考:公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2023年)」
2023年の成約件数は、マンション約36,000件、戸建て約12,000件と約3倍もの差があります。
つまり、戸建てよりもマンションの方が売れやすく、買い手の需要があるということです。
このように、戸建てはマンションと比べて需要が少ないため、売るのが難しいといえます。
新築と比べて住宅ローン審査が厳しくなるから
新築と比べて住宅ローン審査が厳しくなるのも影響しています。
金融機関は、住宅ローンを提供する際、購入する物件を担保として評価します。
中古住宅の場合、建物の価値が築年数の経過とともに下がるため、担保としての評価額も低くなるのが特徴です。
例えば、木造住宅の法定耐用年数は22年とされており、築年数がこれに近づくと建物の価値は大幅に減少します。
その結果、金融機関は融資額を抑えたり審査を厳しくしたりする傾向があります。
つまり、「買主が住宅ローンを組みにくくなる」⇒「住宅ローン組めなければ買えない」⇒「売るのが難しくなる」となるのです。
売却が難しい戸建ての特徴7選
売却が難しい戸建ては以下の特徴があります。
- 築年数が古い
- 耐震性に不安がある
- 立地条件が悪い
- 物件の管理が行き届いていない
- 売り出し価格が高い
- 個性的な間取り・デザイン
- 再建築不可物件
上記の特徴に該当する場合は売るのが難しい可能性が高いので確認しておきましょう。
築年数が古い
築年数が古い戸建ては、売却が難しくなる傾向があります。
前述のとおり、建物には耐用年数があり、戸建ては22年で価値が無くなります。
また、古い家は耐震性や設備面で現代の基準に合わないことが多く、買い手が敬遠しがちです。
さらに、間取りやデザインが時代遅れと感じられる場合もあります。
これらの要因が重なり、築年数の古い戸建ては売却が難しくなるのです。
耐震性に不安がある
耐震性に不安がある物件も売れにくいです。
特に、1981年6月以前に立てられた建物は「新耐震基準」に適合していない可能性があります。
昭和56年以前に建築された建物は、建築基準法に定める耐震基準が強化される前の、いわゆる「旧耐震基準」によって建築され、耐震性が不十分なものが多く存在します。
引用:国土交通省「住宅・建築物の耐震化について」
新耐震基準とは、1981年6月1日から施工された法律であり、震度7まで耐えられる構造で作られる基準のことです。
1981年6月1日以降に立てられた建物は新耐震基準で建てられているため、耐震性が強いです。
しかし、新耐震基準に適合していなければ旧耐震基準となり、震度5強までの地震にしか耐えられません。
大地震が発生すると建物が倒壊する可能性が非常に高いため、安全性に不安があります。
しかも、日本は地震大国のため、いつ大地震が発生してもおかしくありません。
このように、安全面の観点から耐震性の低い建物は売れにくいといえます。
【旧耐震基準かどうかの確認方法】
以下の機関へ問い合わせて耐震診断を受けましょう。
- 市区町村の窓口
- 建築士事務所
- 住宅金融支援機構
- 耐震診断専門業者
- 都道府県の耐震診断協会
【旧耐震基準だった場合の対処法】
以下の機関や専門家へ問い合わせて耐震工事を依頼しましょう。
- 自治体の相談窓口
- 一級・二級建築士事務所
- 耐震補強工事専門業者
- 住宅リフォーム会社
立地条件が悪い
立地条件が悪いのも売れにくい特徴の一つです。
例えば、最寄りの駅から遠い場所にあると、通勤や通学が不便に感じられ、購入をためらう人が増えます。
また、近くにスーパーやコンビニなどの商業施設がないと、日常の買い物が不便になります。
さらに、病院や学校が遠いと、家族連れや高齢者にとって生活しづらいと感じられるでしょう。
これらの要素が組み合わさると、戸建ての魅力が下がり、結果として売却が難しくなります。
物件の管理が行き届いていない
適切に手入れされていない家は老朽化が進み、建物の劣化や倒壊のリスクが高まります。
特に、屋根や外壁の破損が放置されると、風や地震などの自然災害時に建物が倒壊し、周囲に被害を及ぼす危険性があります。
また、空き家の場合、不法侵入や犯罪の温床となる可能性もあり、近隣住民にとって衛生上のリスクが高まります。
さらに、管理が不十分な家は、外観が荒れ、庭の草木が伸び放題になるなど、地域の景観を損ねる原因となります。
これらの要因により、買い手は物件に対して悪い印象を持ち、購入をためらうことが多くなります。
その結果、売却が難航するケースが増えるのです。
売り出し価格が高い
売り出し価格が高い場合も売れにくくなります。
相場よりも高い価格を設定すると、買い手は他の物件と比較して割高に感じ、購入をためらいます。
その結果、売却までの期間が長引くことになります。
適切な価格設定をおこなうためには地域の相場を事前に調査し、現実的な価格を設定することが重要です。
また、信頼できる不動産会社に査定を依頼し、専門家の意見を参考にすることも効果的です。
個性的な間取り・デザイン
個性的な間取りやデザインも売れにくい原因の一つです。
これらは一見魅力的に思えますが、買い手の好みや生活スタイルに合わない場合、購入をためらわれることがあります。
例えば、ビルトインガレージ付きの住宅は、車やバイクが好きな人には理想的ですが、興味がない人にとっては1階の居住スペースが狭く感じられるかもしれません。
また、地下室やホームシアター、サンルーム、アイランドキッチンなどの特徴的な設備も特定のニーズに応える一方で、一般的な家を求める人には不向きと感じられることがあります。
このように、個性的な間取りやデザインは人を選ぶため、買い手の層が限られ、結果として売却が難しくなる傾向があります。
再建築不可物件
再建築不可物件に該当する場合も売れにくくなります。
再建築不可物件とは、現在の建物を取り壊した後、新たな建物を建てられない土地のことを指します。
これは、土地が法律で定められた道路に一定の幅で接していないため、新築の許可が下りない状況です。
建築基準法では、幅4メートル以上の道路に土地が2メートル以上接している必要がありますが、これを満たしていない土地が該当します。
再建築不可物件は、価格が安いという魅力がありますが、建て替えができないため、将来的な資産価値や利用方法に制約があります。
また、金融機関からの融資が受けにくい場合も多く、購入希望者が限られる傾向にあります。
そのため、売却の際には時間がかかることが予想されます。
戸建て売却を難しくしないための対策
戸建て売却を難しくしないために以下の対策を実践しましょう。
- 相場に見合った価格に設定する
- 信頼できる不動産会社へ依頼する
- 内覧に力を入れる
- 外観や室内において必要な修繕をする
- 市場の動向を把握する
- ホームステージングを活用する
それぞれを詳しく解説します。
相場に見合った価格に設定する
売り出し価格は、相場に見合った価格に設定しましょう。
売り出し価格が高すぎると買い手がつかず、低すぎると損をします。
地域の取引事例や不動産会社の査定を参考にし、適正な価格を設定しましょう。
信頼できる不動産会社へ依頼する
信頼できる不動産会社へ依頼するのも効果的な方法です。
- 取引実績
- 運営歴
- 担当者の質
- 利用者の評判・口コミ
これらを参考にして「本当に信頼できるのか」を見極めましょう。
依頼する不動産会社によって売却価格や売却スピードなどが異なるため、複数の不動産会社と比較してから決めるのがおすすめです。
詳しくは、「戸建て売却に強い不動産会社ランキング」をご覧ください。
内覧に力を入れる
内覧に力を入れることで売れやすくなります。
内覧では、購入希望者が実際に物件を訪れて外観や室内を見て周ります。
購入希望者の購入意欲に直結するため、内覧時に好印象を与えられれば、そのまま契約できるケースも少なくありません。
特に玄関やリビング、水回りは清潔感が求められます。不要な物を片付け、部屋を広く見せる工夫も効果的です。
また、全ての照明を点けて部屋を明るくし、カーテンを開けて自然光を取り入れることで開放的な雰囲気を演出できます。
これらの対策により、内覧者に「この家に住みたい」と感じてもらえる可能性が高まります。
外観や室内において必要な修繕をする
売却前に外観や室内の修繕は必須です。
外観は第一印象を左右し、劣化した塗装や破損部分はマイナス要因になります。
室内も壁紙や床の傷を直し、清潔感を出すことで購入希望者に良い印象を与えます。
自分でできない場合は専門業者へ依頼して修繕してもらいましょう。
ホームステージングを活用する
ホームステージングとは、家を売却する際に購入希望者に良い印象を与えるため、家具やインテリアを工夫して部屋を魅力的に演出する手法です。
生活感を抑え、広さや明るさを引き立てることで、内覧時に購入後の生活をイメージしやすくします。
プロのホームステージャーに依頼すれば、より効果的な演出が可能です。
【ホームステージングのおすすめ業者】
市場の動向を把握する
市場の動向を知ることで、適切な売却時期や価格設定が可能となり、売却の成功率が高まります。
近年、日本の不動産市場では、世界情勢や建築費の高騰、金融政策の影響により、価格が上昇傾向にあります。
例えば、2022年以降のエネルギー価格の高騰や建築資材の供給不足が建設コストを押し上げ、新築物件の価格上昇を招いています。
これにより、中古物件の需要も増加し、価格上昇につながっています。
これらの情報を踏まえ、売却を検討している地域の不動産価格の推移や需要動向を調査しましょう。
不動産ポータルサイトや専門家の意見を参考にすることで最新の市場状況を把握できます。
【2025年はどうなる?】将来的にも戸建ては売れないのか
ここまで戸建てが売れない原因や特徴を解説してきましたが、「2025年はどうなの?」と思っている方も多いでしょう。
理由は以下の2点です。
- 相続不動産における名義変更の義務化
- マイナス金利政策解除による金利上昇
相続不動産における名義変更の義務化の影響
2024年4月1日に、相続不動産における名義変更が義務化されました。
令和6年4月1日から、相続登記の申請が義務化されました。
相続(遺言も含みます。)によって不動産を取得した相続人は、その所有権の取得を知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければなりません。
遺産分割が成立した場合には、これによって不動産を取得した相続人は、遺産分割が成立した日から3年以内に、相続登記をしなければなりません。引用:東京法務局「相続登記が義務化されました」
名義変更が義務化されたことで、相続人は強制的に自分の名義へ変更することになるため、相続不動産を自由に売却できるようになります。
これにより、地方の相続不動産を売却する人が増加すると想定できます。
さらに、売り出し物件が増えればその分価格も安くなっていく可能性が高いため、買い手にとっては買いやすい状況となるでしょう。
そして、買い手にとって有利な状況となれば、これまでよりも売りやすくなるといえます。
マイナス金利政策解除による金利上昇の影響
2024年3月19日、日銀はマイナス金利政策の解除を発表しました。
日銀は、19日まで開いた金融政策決定会合で、「マイナス金利政策」を解除し、金利を引き上げることを決めました。
日銀による利上げはおよそ17年ぶりで、世界的にも異例な対応が続いてきた日本の金融政策は正常化に向けて大きく転換することになります。引用:NHK「日銀 マイナス金利政策を解除 異例の金融政策を転換」
これにより、今後金利上昇する可能性が高くなったため、住宅ローンの金利も上昇することが確実視されています。
住宅ローンの金利が上がれば毎月の返済額が増えるため、住宅ローン利用者にとっては痛手となるでしょう。
その結果、住宅ローンを組むことにためらいを感じ、住宅購入を辞める人が増えると想定できます。
それでも、住宅購入者が減ればその分売り出している不動産価格も落ち着いてくる可能性があるため、一定の収入や貯金がある人にとっては購入しやすくなるケースが考えられます。
ここ数年は超低金利時代の影響で、収入が少ない人でも住宅ローンを利用して住宅を購入できる時代でした。
しかし、今後は金利上昇にともない住宅ローン審査も厳しくなることが予想されるため、これまでのような「買い手市場」とはなくなるかもしれません。
マイナス金利政策からまだ期間が経過していないため、状況は大きく変わらないかもしれないですが、今後は大きく影響することでしょう。
戸建て売却が難しいことに関するよくある質問
戸建て売却が難しいことに関するよくある質問をご紹介します。
戸建て売却を検討している方は参考にしてみましょう。
- 住宅ローンが残っていても売れますか?
- 売却にかかる費用はどれくらいですか?
- 売れない戸建ては最終的にどうなりますか?
住宅ローンが残っていても売れますか?
住宅ローンが残っていても家は売れます。
ただし、家を売るためには住宅ローンを完済し、家に設定されている「抵当権」を外す必要があります。
抵当権を外すには抵当権抹消登記をする必要があり、司法書士へ依頼するのが一般的です。
もし、住宅ローンを完済できないのであれば、「住み替えローン」と呼ばれる新たなローンを利用する方法があります。
住み替えローンは、現在のローン残高と新居購入資金を合わせて借りることができるローンです。
ただし、借入額が増えるため、審査が厳しくなることや返済負担が大きくなる点に注意が必要です。
住宅ローンが残っている場合、手続きや考慮すべき点が増えますが、適切な情報と準備をもって進めれば、スムーズに売却できます。
売却にかかる費用はどれくらいですか?
家を売る際は以下の費用がかかります。
- 仲介手数料
- 印紙税
- 登録免許税
- 譲渡所得税
これらの諸費用は売却価格の10%前後かかるため、事前に理解しておくと安心です。
各費用については「【費用一覧】不動産売却にかかる費用10選を一挙紹介!」で詳しく解説しているので参考にしてみましょう。
売れない戸建ては最終的にどうなりますか?
長期間売れない場合は資産価値が下がり、管理費や固定資産税の負担が増えます。
価値が低下すればさらに売れにくくなるため、余計に税金を支払う必要が出てくるでしょう。
また、住宅ローンを滞納している場合は抵当権が実行されて強制的に競売に掛けられてしまいます。
売れない期間が長引くのはさまざまデメリットがあるため、1日でも早く売却できるように行動しましょう。
まとめ:戸建て売却が難しい理由を理解して十分な対策をしよう!
戸建て売却が難しい理由や売れにくい物件の特徴を解説しました。
戸建てはマンションよりも需要が少なく、資産価値も低下しやすいため、売却が難航するケースも少なくありません。
特に、築古物件や利便性の悪い物件は買い手の需要が少ないため、通常よりも売れにくい場合があります。
それでも、この記事でご紹介した対策を実践することで、スムーズな売却を実現できます。
「古い戸建てを売りたい」「売れなかったらどうしよう」と思っている方は、ぜひこの記事を参考に売却活動を進めてみましょう!