不動産仲介の仕組みを徹底解説！仲介の流れや手数料も紹介

不動産の売買を検討している方で、このような疑問を抱えている方も多いのではないでしょうか。

不動産を売ったり買ったりする際は、基本的に不動産会社へ仲介依頼しますが、「仲介」の意味や仕組みを理解していない人も少なくありません。

そこでこの記事では、不動産仲介の仕組みや売買の進め方などをわかりやすく解説します。

この記事を読めば、不動産仲介の全体像や流れ、かかる費用などがすべてわかります。

不動産の売買について不動産会社へ依頼しようとしている方はぜひ最後までご覧ください。

不動産仲介の仕組み

まずは不動産仲介の仕組みを解説します。

「仲介」の意味や不動産会社の役割などを理解しましょう。

売主と買主の間を取り持ってくれる役割

不動産仲介とは、売主と買主の間を取り持ってくれる役割をいいます。

具体的には、物件の情報を収集したり適正価格を設定したり、不動産売買において全般的なサポートをしてくれます。

例えば、Aさんが家を売りたいと考えているとします。仲介会社は、Aさんの物件を買いたいBさんに紹介し、価格交渉や契約手続きのサポートなどをおこないます。

このように、仲介会社は売主と買主をつなぐ架け橋となり、安心して取引ができる環境を提供する存在といえます。

不動産仲介会社が売却活動を進めてくれる

不動産仲介会社は、物件の売却活動を効果的に進める重要な役割を担っています。

不動産を売る際は、「買主探し」「広告掲載」「内覧」などの売却活動をおこなう必要がありますが、不動産仲介を依頼すると売主に代わって不動産仲介会社が売却活動をおこなってくれます。

例えば、仲介会社が市場調査をおこない、周辺物件と比較して適正な価格を設定します。さらに、広告やオープンハウスを通じて多くの潜在的な買主にアプローチし、視覚的なプレゼンテーションをおこないます。

このように、仲介会社は専門知識を駆使して売却活動をサポートし、売主がスムーズに取引できるように導いてくれるのです。

不動産仲介における3つの媒介契約

不動産仲介の仕組みや役割をお伝えしましたが、不動産会社に仲介してもらうには「媒介契約」を結ばなければなりません。

媒介契約とは、売主に代わって不動産会社が売却活動することを約束する契約です。

ウル蔵

媒介契約を結んで初めて売却活動がスタートするイメージだよ！

なお、媒介契約には以下3種類あり、それぞれで特徴が大きく異なります。

それぞれの特徴を解説します。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、売主が特定の不動産会社に販売を任せる契約形態です。この契約を結ぶと、売主は依頼先の不動産会社だけに販売を依頼することになります。

例えば、担当者が物件の魅力を引き出すための戦略を立て、効果的な宣伝をおこなってくれます。また、売主が自分で買主を見つけることもできますが、その場合は不動産会社を通す必要があります。

このように、売主と不動産会社の密な連携が実現し、スムーズな取引が期待できます。

「売却活動している時間がない」「面倒だから任せたい」と考えている方におすすめです。

専任媒介契約

専任媒介契約は、専属専任媒介契約と同様に特定の不動産会社にのみ売却活動を任せる契約です。

ただし、専属専任媒介契約と違って自分で買主を見つけてもよいため、「親戚に売る」「知人に売る」などの可能性がある方は専任媒介契約の方が向いています。

不動産会社へ任せつつ自分でも買主を探したい人におすすめの媒介契約です。

一般媒介契約

一般媒介契約は、複数の不動産会社へ仲介依頼できる契約形態です。

何社と媒介契約を結んでもよいため、「いろいろな不動産会社と比較したい」「一番高く売ってくれる不動産会社を見極めたい」などと考えている方に向いています。

また、契約期間に定めがないため、時間をかけてじっくり売却活動できるのも一般媒介契約の魅力です。

ただし、不動産会社からすると、ほかの不動産会社に契約を取られるリスクがあるため、積極的に売却活動してくれないケースがあります。

自由度の高い一般媒介契約ですが、その分デメリットもあるので意味や特徴をしっかり理解しておきましょう。

不動産仲介の流れ

不動産会社に仲介依頼してから物件を引き渡すまでは以下の流れで進めます。

各手順を解説します。

不動産仲介会社へ相談する

まずは不動産仲介会社へ相談しましょう。

希望の売却価格や期間などを伝えることで、売却の進め方や方法についてアドバイスしてくれます。

この際、担当者の言葉遣いや態度などをよく観察しておくことが大切です。質の良い担当者にあたれば、より良い売却活動を進められるでしょう。

不動産査定を受ける

担当者と話し合って、対応の質やサービスに納得したら不動産査定を受けましょう。

査定を受けることでおおよその売却価格を把握できるため、売り出し価格を設定しやすくなります。

「実際いくらで売れるんだろう？」「住宅ローンの返済にあてられるかな？」と考えている方は査定しておきましょう。

媒介契約を結ぶ

不動産会社の査定額に納得したら媒介契約を結びます。

前述のとおり、媒介契約には3種類あり、それぞれで意味や特徴が大きく異なります。自分の状況や目的に応じて適切な媒介契約を結びましょう。

売却活動を始める

媒介契約を結んだら実際に売却活動を始めます。

広告掲載や不動産ポータルサイトへの物件掲載、チラシ配りなどを不動産会社がすべておこなってくれます。

売主がやることは「内覧」です。内覧では、購入希望者が実際に物件を訪れて家の外観や室内を見て周ります。

部屋を掃除したり不用品を処分したりして、少しでも部屋を広く見られるように準備しておきましょう。

買主と売買契約を結ぶ

売却活動を経て買主が見つかったら、買主と売買契約を結びます。

契約当日は、売主、買主、担当者が全員集まって契約手続きします。重要事項説明書と売買契約書の説明や交付もおこなわれるため、契約内容に不備がないかいま一度確認しておきます。

なお、契約書は担当者に言えばコピーをもらえるため、契約日よりも前に確認しておくのをおすすめします。

引き渡し・決済

売買契約が無事に完了したら、物件の引き渡しです。

引き渡し当日は、売主、買主、担当者、司法書士が指定の金融機関へ集まり、売買代金の決済もおこないます。

決済は金融機関の個室でおこなわるケースが多く、売買代金の支払いがおこなわれます。

決済が完了できたら司法書士が抵当権抹消登記をおこない、その後買主へ物件の鍵を渡して引き渡し完了です。

不動産仲介における仲介手数料の仕組み

仲介手数料とは、不動産売却が成功した際に売主が不動産会社へ支払う成功報酬です。

不動産会社は、買主探しや広告掲載、売買契約などのさまざまな手続きを進めてくれたので、その報酬として支払うイメージです。

売買契約時と決済時に分けて支払うのが多く、金額は売買価格によって以下のように定められています。

例えば、2,000万円で不動産を売った場合の仲介手数料上限額は「（2,000万円×3%＋6万円）＋税＝726,000円」となります。

仲介手数料は高額になるケースが多いため、事前に確認しておくと支出を把握できるでしょう。

仲介手数料について詳しくは「【早見表】不動産売却時の仲介手数料が60秒でわかる！」で解説しているので参考にしてみてください。

不動産仲介の仕組みに関するよくある質問

不動産仲介の仕組みに関するよくある質問をご紹介します。

仲介について疑問や不安を抱いている方は参考にしてみましょう。

不動産仲介会社の利益の仕組みは？

不動産仲介会社は、主に売買成功時の仲介手数料で利益を得ています。

前述のとおり、仲介手数料は売買価格に対して一定のパーセントをかけた金額となります。

売買価格が高ければその分仲介手数料も高額になるため、不動産会社は十分に利益をあげられるのです。

なお、買主探しに使った広告やチラシなどは、売主から依頼されていない場合はすべて自費のため、仲介手数料以外は売主から受け取れません。

つまり、「売買契約できない＝仲介手数料を受け取れない」となるため、不動産会社は必死に買主を探してくれるのです。

不動産仲介会社のランキングは？

不動産仲介会社の2023年度の取扱高ランキングは以下のとおりです。

出典：公益財団法人不動産流通推進センター「2023 不動産業統計集」

三井不動産（三井のリハウス）が1位で、2位に東急リバブルが続いています。

だれもが聞いたことのある大手が上位を占めており、実績や知名度が非常に豊富なのがわかります。

どこに依頼するか悩んでいる方は参考にしてみましょう。

仲介と買取の違いは？

大きな違いは、買主が「一般の買主」なのか「不動産会社」なのかです。

仲介は不動産会社が間に入って不動産を一般の買主へ売却します。一方で買取りは不動産会社が直接買い取ります。

ウル蔵

つまり、売却活動しないで、そのまま依頼先の不動産会社へ買い取ってもらえるんだ

仲介のような売却活動の手間を省けるため、早期売却できるのが大きな魅力です。

ただし、買取価格は仲介での売却価格の7割前後になるケースが多いため、高く売りたい人には向いていません。

まとめ：不動産仲介の仕組みを理解してスムーズに売却活動を進めよう！

不動産仲介の仕組み、売却の流れなどを解説しました。

不動産仲介は、売主と買主の間に不動産会社が入り、売却活動を進めてくれます。

高額な取引であり、複雑な手続きや知識を要する不動産売買ですが、不動産会社が仲介することで安心して取引を成功させられます。

特に不動産の知識が少ない方や絶対に不動産売買を失敗したくない人は、不動産会社へ仲介依頼した方がよいでしょう。

これから不動産を売ろうとしている方や購入を検討している方は、ぜひこの記事を参考に不動産売買活動を始めてみてください！