- 今の家を売ってから新しい家を買いたいけどどうすれば……。
- どんな流れで住み替えるのが正解なの？
- 住み替え時のコツや注意点を知りたい！
今の家を売って新しい家の購入を検討している方で、このような疑問や不安を抱えている方も多いのではないでしょうか。
住み替えは、不動産購入と売却を連続でおこなうため、普通の取引よりも手間や時間がかかります。
そこでこの記事では、今の家を売って新しい家を買う2つの方法と手順について詳しく解説します。
この記事を読めば、住み替えの流れや自分に合っている方法などがすべてわかります。
「スムーズに住み替えたい」「損しないか不安……。」と思っている方はぜひ参考にしてみてください！
今の家を売って新しい家を買う2つの方法
今の家を売って新しい家を買う際は「売り先行」と「買い先行」の方法で進めるのが一般的です。
それぞれで特徴が大きく異なり、方法次第で住み替えにかかる期間や費用なども変わります。
よりスムーズに住み替えるためにも、それぞれの意味やメリットなどを確認しておきましょう。
方法①：売り先行
「売り先行」とは、今の家を売ってから新しい家を購入する方法です。
家を住み替える際の一般的な方法であり、多くの人が売り先行で住み替えています。
ただし、売り先行にはメリットとデメリットがあるため、しっかり理解しないと資金面で苦しんだりスムーズに住み替えたりできなくなります。
売り先行のメリット
「売り先行」の最大のメリットは現在の家を確実に売却できるため、新しい家の予算が明確になる点です。これにより、次に購入する家の資金計画が立てやすく、資金不足の心配が少なくなります。
多くの方が家を買い替える際に「今の家が売れるかどうか」という不安を抱えます。特に、新しい家を先に決めてしまうと、売却が思うように進まず、二重ローンや資金繰りに困ることがあります。しかし、売り先行なら、売却額が確定してから購入に進めるため、このようなリスクを回避できます。
たとえば、今の家が予想以上に高く売れた場合、その資金をもとに購入条件を見直すことができ、理想に近い新居を手に入れることが可能です。売り先行は、計画的な住み替えを希望する方にとって大きなメリットがあります。
売り先行のデメリット
売り先行のデメリットは仮住まいが必要になるリスクがある点です。売り先行とは、今の家を売却した後に新しい家を探す方法です。しかし、家を売った後にすぐに新しい家が見つかるとは限りません。そのため、売却が完了した後、新居が決まるまでの間に賃貸物件などの仮住まいを用意しなければならない場合があります。
たとえば、家が早く売れても希望通りの新居が見つからないと、一時的な住まいを探す必要があり、その間、引越しや仮住まいの費用がかかることがデメリットです。また、複数回の引越しが発生するため、体力的にも負担が増えます。これが売り先行の大きな課題と言えます。
このような不安を解消するためには、売却前に新しい家をある程度探しておくことや、仮住まいの準備を事前にしておくことが有効です。
方法②：買い先行
買い先行とは、先に住み替え先の家を購入してから今の家を売却する方法です。
売り先行と同様にメリットとデメリットがあるので、それぞれをしっかり理解しておきましょう。
買い先行のメリット
「買い先行」の最大のメリットは、じっくりと理想の住まいを選べることです。家探しに急ぐ必要がないため、条件に合った物件が見つかるまでしっかりと時間をかけられます。
多くの人が不安に思うのは「今の家が売れるまでの間、資金やローンはどうなるの？」という点ですが、買い先行では資金計画を事前にしっかり立てておけば、こうした不安を軽減できます。例えば、購入時に一時的に2つの住宅ローンを組むケースもありますが、余裕のある計画を立てれば問題ありません。
実際に買い先行を選ぶことで、生活に大きな支障なくスムーズに新居へ移行できたという事例も多く、特に時間をかけて住み替えを計画したい人に適した方法です。
買い先行のデメリット
買い先行の最大のデメリットは、今の家が思うように売れなかった場合、二重の住宅ローンや維持費がかかるリスクがある点です。
例えば、先に新居を購入し引っ越したものの、旧居の売却が長引いた場合、その間は2つの住宅を維持するためのコストが発生します。特に、住宅ローンを2つ同時に支払う状況になると、家計に大きな負担がかかりかねません。
また、売り急ぎになる可能性もあります。購入時の支払いが迫るため、売却価格を妥協してしまい、予想よりも低い金額で家を手放すことになりがちです。買い先行を選ぶ際は、しっかりとした売却計画を立てることが不可欠です。
今の家を売って新しい家を買う流れ
今の家を売って新しい家を買う流れは、売り先行と買い先行によって異なります。
それぞれの流れを解説します。
売り先行の流れ
売り先行は以下の手順で進めます。
- 現在の家を売る準備をする
- 不動産会社を選ぶ
- 家の売却活動を始める
- 買い手を見つかる
- 売買契約を結ぶ
- 引き渡し準備をする
- 引き渡しを行う
- 新しい家の購入を進める
売り先行は先に今の家を売却するので、まずは家の売却準備から始めましょう。また、仲介不動産会社も選んで家の売却活動をスタートします。
売却活動は不動産会社はがおこなってくれるので、売主は購入希望者の内覧に備えておきましょう。
内覧を経て買主が見つかれば、買主と売買契約を結びます。契約金額や支払い方法、時期などを確認したら引き渡しの準備をします。
引き渡しは売買代金の決済と同時におこなわれるのが一般的です。また、抵当権が設定されていれば抵当権抹消登記をおこなってから引き渡します。
家の売却が完了してから、次の住まい探しを始めます。
買い先行の流れ
買い先行は以下の流れで進みます。
- 新しい家を探す
- 物件の内覧
- 購入申し込み
- 住宅ローンの手続き
- 契約の締結
- 現在の家の売却準備
- 現在の家の売却
- 引っ越しの準備
- 新しい家への引っ越し
買い先行は先に次の家探しから始めましょう。予算や条件などに合った物件を見つけて内覧に行きます。
物件条件や内覧を経て物件に納得できたら購入申し込みします。申込みが完了したら住宅ローンの手続きに移ります。（住宅ローンを利用する場合のみ）必要書類を揃えてローン審査を受けましょう。
ローン審査が通ったら売主と売買契約を結びます。必要な手付金を支払い、購入の準備に進みましょう。
次に今の家の売却準備に入ります。仲介不動産会社を探して売却活動をスタートします。
売却活動により買主が見つかれば内覧を経て売買契約を結びます。この際、同時進行している購入手続きに進展があれば先に新しい家に引っ越しましょう。
最後に今の家を売って住み替え完了です。
このように、買い先行は「買い」と「売り」を同時進行するため、売り先行より手順が複雑になる場合があります。
「売り」が遅れてしまうと二重ローンになるので、計画的に進めることが大切です。
売り先行と買い先行のそれぞれに向いている人
売り先行と買い先行のそれぞれに向いている人を解説します。
「自分はどっちがいいんだろう？」と悩んでいる方は参考にしてみましょう。
売り先行向き：お金の面で余裕がない人
お金の面で余裕がない人は売り先行が向いています。
売り先行は、現在の家を先に売ることで売却価格がわかります。この金額を元に新しい家の購入資金を計画できるため、金銭的余裕がない人に向いています。
また、売却後に得たお金で新しい家を購入するため、無理なローンを組む必要がなくなります。これにより返済の負担が軽減され、月々の生活費に余裕ができるのです。
さらに、現在の家を売ることで引越しのタイミングを計画しやすくなります。新しい家が見つかるまで住み続けられ、急な引越しによるストレスを減らせます。このように、売り先行はお金に不安がある人にとって安心して住み替えを進められる方法といえるでしょう。
買い先行向き：スムーズに住み替えたい人
不動産の住み替えをスムーズに進めたい人は買い先行の方が向いています。
買い先行では新しい家を先に見つけて購入できるため、住む場所を事前に決められます。これにより、現在の家を売る前に安心して新生活を始める準備ができます。
また、買い先行では自分のタイミングで引っ越しができるため、急いで現在の家を売る必要がなく、より良い条件で売却できる可能性があります。さらに、希望の物件を選ぶ自由度が高く、自分の理想に近い家を見つけやすくなります。
売り先行の場合は買い手が見つからないと新しい家を見つけられないため、ストレスを抱える傾向があります。したがって、スムーズに住み替えを進めるためには、買い先行が理想的な選択肢といえるでしょう。
今の家を買って新しい家を買う際の注意点
今の家を売って新しい家を買う際は以下の点に注意しましょう。
- 「査定価格＝売れる価格」ではない
- 自分で売却相場を調べておく
- 売り先行は借り住まいについて考えておく
- 買い先行は二重ローンのリスクがある
- 自分で売却相場を調べておく
それぞれを詳しく解説します。
「査定価格＝売れる価格」ではない
住み替えを考える際、「査定価格＝売れる価格」ではないことに注意が必要です。査定価格とは、不動産会社が物件の価値を評価した金額ですが、実際に売れる価格は市場の状況や買い手の需要によって変動します。
例えば、査定価格が高くても実際の市場での需要が低ければ売却が難しくなります。また、査定には物件の状態や周辺環境が反映されますが、これらが必ずしも購入希望者のニーズに合うとは限りません。
実際に売却する際は、より多くの情報を集めて柔軟に価格設定を行うことが大切です。
さらに、売却価格が思ったより低い場合、次に購入する物件の予算に影響を与える可能性もあります。
スムーズに住み替えを進めるためには査定価格だけに頼らず、実際の市場動向をしっかり把握しておくことが重要です。
自分で売却相場を調べておく
自分で現在の家の売却相場を調べておくことも重要です。相場を把握することで適正な価格で売却できるため、無駄な値下げを避けられます。
自分が思っている以上に高く売れることもあるため、早めに調査しておくことが大切です。
また、相場を知ることで不動産会社との交渉が有利になります。不動産会社が提示する価格が適切かどうか判断でき、自分の意見をしっかり伝えることができます。
これにより、納得のいく条件で売却できる可能性が高まります。
さらに、相場の情報は新しい家を購入する際にも役立ちます。現在の家の売却価格を知っていれば、どれくらいの予算を新しい家に充てられるか計画が立てやすくなります。
これらの理由から、住み替えの際には売却相場をしっかり調べておくことが非常に重要です。
売り先行は借り住まいについて考えておく
売り先行を選ぶ場合は「借り住まい」について考えておくことが重要です。
売り先行では、現在の家を先に売るため、新しい家を見つけるまでの間に住む場所が必要になるケースがよくあります。しかし、急に引っ越しが決まると、住む場所を探すのが難しくなることがあります。
それでも借り住まいを検討しておくことで、売却が決まった後のスムーズな移動が可能です。また、仮住まいを利用すれば焦らずに新しい家をじっくり探せて、理想の物件を見つけやすくなります。
このように、売り先行で住み替える際は借り住まいの計画を立てておくことで住み替えのストレスを軽減し、円滑な移動が実現できます。
買い先行は二重ローンのリスクがある
買い先行の場合は二重ローンのリスクがある点に注意しましょう。
二重ローンとは、現在の家のローンと新しい家のローンの両方を同時に抱える状態を指します。
二重ローンになると毎月の返済額が増えるため、家計に大きな負担がかかります。特に、現在の家がすぐには売れない場合、長期間にわたって二つのローンを返済しなければならなくなるでしょう。また、経済的な余裕がなくなると、生活費や急な出費に対処しづらくなり、精神的にもストレスを感じることが多くなります。
このような理由から、買い先行を選ぶ際はしっかりと資金計画を立て、二重ローンの状況を避ける方法を考えることが重要です。
自分で売却相場を調べておく
自分で売却相場を調べておくことは非常に重要です。まず、正しい相場を把握することで自分の家を適切な価格で売却できます。
相場より高い価格を設定すると買い手が見つからず、売却が長引く可能性があります。一方で安く設定しすぎると損をしてしまう可能性もあるでしょう。
不動産ポータルサイトや不動産査定などを利用して、ある程度の売却相場を調べておくことで相場に見合った価格を把握できます。
「今の家を売って新しい家を買う」に関するよくある質問
「今の家を売って新しい家を買う」に関するよくある質問をご紹介します。
住み替えについて不安や疑問を抱えている方は参考にしてみましょう。
- 住み替え時にかかる税金は？
- 住み替え時に利用できる特例は？
- 確定申告は必要？
住み替え時にかかる税金は？
住み替え時は主に以下の税金がかかります。
【譲渡所得税】：家の売却益に対してかかる税金
【印紙税】：売買契約書に貼る印紙にかかる税金です。契約金額に応じて異なります。
【登録免許税】：不動産の名義変更にかかる税金です。抵当権抹消登記や所有権移転登記の際にかかります。
【不動産取得税】：新しい家を購入したときに支払う税金です。物件の価格に基づいて計算されます。
売却価格や購入価格により税額は異なるため、それぞれの税金の意味を理解することが大切です。
住み替え時の税金に関しては「【費用一覧】不動産売却にかかる費用10選を一挙紹介！」で詳しく解説しているので参考にしてみましょう！
住み替え時に利用できる特例は？
住み替え時は主に以下の特例を利用できます。
- 3,000万円特別控除
- 住宅ローン控除
- 買換え特例
これらの特例を活用すれば大きく節税できます。
特例については「失敗しない戸建て売却7つのステップ」で詳しく解説しているので参考にしてみましょう！
確定申告は必要？
住み替え時は状況によって確定申告が必要かどうか異なります。
確定申告が必要：売却益が出た、特例を利用したい
確定申告が不要：売却益が出ていない＆特例も利用しない
売却益が出る、もしくは特例を利用する場合は確定申告が必要なため、期間内に申告するように進めましょう。
まとめ：今の家を売って新しい家を買う際は自分に向いている売却方法を選ぼう！
今の家を売って新しい家を買う際は、売り先行と買い先行のどちらかの方法で進めます。
金銭状況や売却目的によって適している方法が異なるため、自分の状況を考慮したうえで住み替え方法を選択しましょう。
住み替えは「売り」と「買い」を連続で進めるため、一般的な取引よりも複雑で手間もかかります。
住み替えの流れを理解していないと余計な時間や手間がかかり、想定よりも住み替えが遅れる可能性もあります。
今の家を売って新しい家の購入を検討している方は、ぜひこの記事を参考に住み替えを進めてみてください！