【家の売り時】家を売るタイミング6つのポイント！2025年は売り時か？

家の売却を検討している方で、このような疑問や不安を抱えている方も多いのではないでしょうか。

家の売るタイミングによっては100万円単位で売却価格が異なるケースもあるため、最適な売却タイミングを知っておきたいですよね。

そこでこの記事では、家を売る最適なタイミングや売却価格に影響する要素を詳しく解説します。

この記事を読めば、家を売るタイミングや売ってはいけないタイミングがすべてわかります。

家の売却を失敗したくない方はぜひ最後までご覧ください。

家を売るタイミングに影響する6つのポイント

家を売るべきタイミングは、以下6つのポイントが影響します。

それぞれのポイントを理解することで、最適な売却タイミングを把握できます。

不動産価値の動向

一つ目のポイントは、不動産価値の動向です。

不動産の価値は年々上下動しており、不動産市況全体の動向を把握することで適切な売却タイミングがわかります。

今の不動産価値の動向や2025年の動向を解説します。

不動産の価値は上昇傾向にある

不動産の価値を測る不動産価格指数をご紹介します。以下は国土交通省が公表している不動産価格指数の推移です。

引用：国土交通省「不 動 産 価 格 指 数 」

不動産の価値が全体的に上昇しているのがわかります。

特にマンションの上がり方が大きく、年々価値が上昇しています。一戸建ては上下動を繰り返しており、2024年は上昇傾向にあります。

これらを考慮すると、「マンションは今後も高く売れやすく、一戸建ては状況次第では高く売れる可能性がある」といえるでしょう。

2025年は売り時か

2025年が売り時かどうかは、前述した不動産価格指数と日経平均株価を見ることで判断できます。

以下は最新の日経平均株価です。

引用：日本経済新聞「日経平均株価」

株価は2023年に下降したものの2024年からは上昇に転じているのがわかります。

次に日経平均株価の推移を不動産価格指数の推移と合わせてみましょう。

2015年以降からの推移を見ると、不動産価格指数と日経平均株価の推移が類似しているように見えます。

このことからも、日経平均株価が2025年も上昇すれば不動産の価値も上昇するため、十分に売り時と想定できます。

ただし、日経平均株価と不動産価格指数が同じ動きをするとは限りません。あくまでも「ひとつの指標」として参考にしてみましょう。

築年数

築年数も売却タイミングに大きく影響するポイントです。

築浅と築古によって特徴が異なるので確認しておきましょう。

築6～15年：需要があり高く売れやすい

築10年未満の物件は人気が高く、比較的高値で売れやすいです。

住宅の劣化が少なく設備も新しいため、買い手にとって魅力的に映ります。また、耐震基準の改正や最新設備が導入されているケースも多く、安心して購入したいと考える方に需要があります。

さらに、築10年以内の住宅は税制面でも優遇が受けられる場合があり、さらに買い手の関心を集めるポイントです。売却を考えるなら、築年数が浅いうちに行動すると好条件で売却しやすくなります。

築30年以上：価格が安く売れやすい

築30年以上の住宅は価格が安くなる分、売れやすい傾向があります。

古い物件はリノベーションやリフォームの素材としての需要が高く、購入希望者が見つかりやすい点がメリットです。また、最近では「築古物件」を好む若年層も増えており、立地や周辺環境が良ければ築年数が経っていても売却チャンスがあります。

ただし、築年数が30年以上経つと修繕が必要なケースが多くなるため、内覧時に掃除や点検をしっかりしておくことが重要です。

売却前に最低限の修繕をおこなうと買い手にとって魅力的に映り、スムーズな売却につながります。築年数をうまく活かし、売却のタイミングを見計らいましょう。

築年数別の成約割合

築年数ごとの特徴を解説しましたが、築年数によってどれくらい成約率が異なるのかご紹介します。

以下はREINSが公表している成約率をもとに作成した「2023年の築年数別成約率」のグラフです。

参考：REINS TOPIC 「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2023年）」

築6～10年、築11～15年が最も売れており、築26年以降は成約率が低下しているのがわかります。

築6年から15年は、築5年以内の建物と比べて価格が安くなっている時期であり、購入する人が多い傾向にあります。

また、外観や室内状況も綺麗な状態を維持していることが多いため、人気のある築年数です。

参考：REINS TOPIC 「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2023年）」

中古マンションの成約率は築0～15年までが高く、築16年以降は下がっていくのがわかります。

マンションは戸建てと違って築浅物件が人気な傾向があるため、早い段階で売却した方が高く売れやすいといえます。

このように、戸建てとマンションによって売却すべきタイミングが築年数によって異なることを理解しておきましょう。

築年数別の成約価格

次に、築年数別の成約価格を見てみましょう。

参考：REINS TOPIC 「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2023年）」

戸建ては、築0～5年が最も高く売れており、築6年以降の成約価格は下がり続けています。

特に築31年からの下がり方が大きく、築0年と比べて約2,300万円も安く成約しています。

このように、戸建ては築年数が経過するほど成約価格が下がる傾向にあるため、高く売りたいのであれば早めに売却した方がよいでしょう。

参考：REINS TOPIC 「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2023年）」

マンションの成約価格も戸建てと同様に築0年～5年が最も高く成約しており、それ以降は安くなっています。

特に、マンションは築年数が経過するほど価格も大きく下がる傾向にあり、築26年の成約価格は築0年の半分以下となります。

マンションは戸建てよりも価格の下がり方が大きいため、高く売りたいのであればより早く売却した方がよいでしょう。

売却する月

家を売る月によっても価格や売れやすさが異なります。

売れやすい月と売れにくい月を把握しましょう。

2～3月が最も売れやすい

不動産は2～3月が最も売れやすいです。

ここで、首都圏における不動産の月別成約件数を見てみましょう。

以下は、公益財団法人 東日本不動産流通機構が公表しているデータをもとに作成したグラフです。

参考：公益財団法人 東日本不動産流通機構「月例速報 Ｍａｒｋｅｔ Ｗａｔｃｈサマリーレポート2024 年 1 月度」

マンション、戸建てともに2～3月の成約件数が最も多いのがわかります。

この時期は年度末であり、新年度から新生活を始めるために不動産を売買する人が増えているのが要因と考えられます。

売買だけなく、賃貸物件の引っ越しをする学生や社会人が多くなるのも、この時期の特徴です。

10月も売れやすい

2～3月の次に10月の成約件数も多いです。

特に戸建ての成約件数は3月と同等の件数があることから、状況次第では10月の方が売れやすいケースもあります。

この時期は、決算直後であり人事異動などの機会が多くなることから、不動産売買する人が増えていると想定できます。

このように、月によって売却しやすい時期が異なるため、より確実に売却したいのであれば2～3月もしくは10月を目安に売却活動を始めるのがよいでしょう。

譲渡所得税の税率

譲渡所得の税率も家を売るタイミングに影響するポイントです。

譲渡所得とは、家を買ったときよりも高く売れた場合の黒字分を言います。

例えば、当時2,000万円で買った家が3,000万円で売れた場合は、黒字分の1,000万円が譲渡所得となります。

そして、譲渡所得には一定の税率がかかり、譲渡所得税として納税しなければなりません。

ただし、譲渡所得税は家の所有期間によって税率が異なり、「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」に分かれます。

長期譲渡所得の方が税率が安くなるため、できれば長期譲渡所得に該当するタイミングで売却しましょう。

長期譲渡所得：購入後5年を超えてからの売却

長期譲渡所得とは、5年を超える期間家を所有してから売却した際の譲渡所得税です。

譲渡所得税率は約20％であり、短期譲渡所得よりも約半分の課税で済むのが特徴です。

家を購入してから5年を超えてしまえば長期譲渡所得として扱われるため、できれば5年以上所有してから売却した方がよいでしょう。

短期譲渡所得：購入後5年以内での売却

短期譲渡所得とは、家を購入してから5年未満で売却した際に課される譲渡所得率です。

約40%の税率が課税されるため、非常に大きな負担となります。

例えば、家を売却して1,000万円の譲渡所得を得た場合、「1,000万円×40%＝400万円」となり、税金だけで400万円も支払わなければなりません。

長期譲渡所得であれば、「1,000万円×20%＝200万円」であり、2倍も異なります。

家を売る際は「5年を超えているかどうか」を把握しておきましょう。

住宅ローン金利の利率

住宅ローン金利の利率の変動も家を売るタイミングに影響します。

住宅ローン金利には「固定金利」と「変動金利」の2種類があり、変動金利の場合は経済事情により金利が変動する可能性があります。

現在は、「超低金利時代」と呼ばれ、1%未満の利率でローンを組める状態です。金利が低ければ毎月のローン返済額も安いため、金銭的負担になりにくいでしょう。

しかし、2024年3月19日に日銀の黒田総裁が「マイナス金利政策の解除」を発表しました。

日銀は、19日までの2日間、金融政策を決める会合を開き、大規模な金融緩和策を変更することを賛成多数で決めました。

具体的には、2016年1月の導入決定以来、大規模な金融緩和策の柱となってきた「マイナス金利政策」を解除します。

引用：NHK「【詳しく】日銀 マイナス金利政策を解除 異例の金融政策を転換」

つまり、今後は超低金利時代が終わり、金利上昇していく可能性が高いということです。

金利上昇すれば毎月のローン返済額も高くなるため、今よりも金銭的負担が大きくなるでしょう。

このような理由から、変動金利で住宅ローンを組んでいる場合、金利上昇する前に早めに売却した方がお得になるかもしれません。

経済事情を日頃からチェックして、金利の動きを把握する癖をつけておきましょう。

ライフスタイルの変化

家を売るタイミングは、ライフスタイルの変化が一つの目安になります。

例えば、家族構成の変化や仕事の異動、収入の変化などが起こった場合、住まいの広さや場所が合わなくなることもあります。

こうしたとき、家を売却して自分の生活に合った新しい住まいに移ると、快適な暮らしが実現しやすくなります。

ライフスタイルに大きな変化が訪れた際は、家を売却するタイミングかもしれないのでよく考えて行動しましょう。

売ってはいけないタイミング

家を売るタイミングについて解説してきましたが、逆に売ってはいけないタイミングもあります。

売るタイミングを誤ると損する恐れがあるので把握しておきましょう。

購入してから5年以内

購入してから5年以内は、短期譲渡所得がかかるので売らない方がよいです。

前述のとおり、短期譲渡所得は長期譲渡所得の2倍近くの税金がかかるため、大きく損する可能性があります。

急な事情がない限り、5年以上所有してから売った方がよいでしょう。

購入してから10年直前

購入してから10年直前のタイミングもおすすめできません。

これは、「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」が関係しています。

この特例は、10年以上所有した家を売却した際に利用できる控除特例です。

10年以上所有している場合、売却時の譲渡所得税をさらに軽減できる特例であり、利用すれば大きく節税できます。

ただし、10年以内で売却してしまうと利用できないため、10年直前で売却するのは非常にもったいないといえます。

住宅ローン金利が高い時期

住宅ローン金利が高い時期の売却はおすすめできません。

住宅ローン金利が高い場合、購入者が住宅ローンを組みにくくなるため、必然と買い手が少なくなるからです。

買い手が少なければ売り出しても売れないため、売却に時間がかかる恐れがあります。また、競合物件も少なく、買い手に足元を見られる可能性もあるでしょう。

高く売りたいのであれば、金利が低い時期に売却した方がよいです。

家を売るタイミングに関するよくある質問

家を売るタイミングに関するよくある質問をご紹介します。

家の売却に関する疑問や不安を参考にしてみましょう。

家の売却でやってはいけないことは？

家の売却でやってはいけないことは以下のとおりです。

家を売る際は、事前にスケジュールを立てたり自分で売却相場を調べたりする必要があります。

「不動産会社に任せればいいや」と、すべて投げっぱなしにしてしまうと相場よりも安く売れたり、売却が長期化したりする恐れがあります。

また、住宅ローン残債と家の売却額を把握していないと、「売ったお金でローン完済できない……。」と売却後に気が付くケースもあるでしょう。

このように、家を売却する際はさまざまな注意点があるので、事前によく確認したうえで売却活動を始めましょう。

相続した家を売るタイミングは？

「相続を知った日から3年以内に売る」のがおすすめです。

3年以内に売ることで「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」を利用できます。

この特例は、相続により取得した不動産の相続税のうち、一定金額を譲渡所得の取得費に加算できる特例です。

取得費とは、譲渡所得を算出する際にかかる費用であり、「譲渡所得＝譲渡費用（売るときにかかた費用）－取得費（取得時にかかった費用）」となります。

つまり、取得費を多く見積もれれば譲渡所得が安くなるため、譲渡所得税も安くなるということです。

この特例を利用するためにも、相続した家は「相続を知った日から3年以内」を目安に売却しましょう。

買った時より高く売れる家の特徴は？

買った時より高く売れる家の特徴は以下のとおりです。

これらに該当する場合は高く売れる可能性があります。

特に、人気エリアにある物件や土地の価格が上昇しているエリアにある物件であれば、高額売却にも期待できます。

不動産の価格は、建物よりも土地の価値に影響されます。「需要のある立地」であれば、買った当時よりも高く売れる可能性が高いでしょう。

まとめ：家を売るタイミングを理解して適切な時期に売却しよう！

家を売るタイミングについて解説しました。

家を売るタイミングは、さまざまな要素が影響しており、いくつかのポイントを理解することが大切です。

例えば、不動産市況全体の動向は、不動産自体の需要の有無を把握できるので非常に参考にできます。

また、築年数や売る月によっても売却価格や売れやすさなども異なります。

さらに、「高く売りたいのか」「早く売りたいのか」によっても見るポイントが異なるため、自分の目的や状況を把握したうえで適切なタイミングを見つけるのが重要です。

家の売却を検討している方は、ぜひこの記事を参考に売るタイミングを判断してみましょう！