【完全網羅】戸建て売却時に必要な書類20選！取得方法も書類別で解説

家を売る際はさまざまな書類が必要であり、集めるのに苦労したり慌てて準備したりする人も少なくありません。

私も最初は「書類ってなにを用意すればいいんだ？」とわからなかったですが、勉強したり記事を書いていたりするうちに、「こんなに必要なのか！」と驚かされました。

それでも、ちゃんと理解すれば特に難しいことはないので、初めての方でも安心して進めてくださいね！

この記事では、戸建て売却が初めての方でもわかるように「家を売る際に必要な書類」について詳しく解説します。

この記事を読めば、必要書類から入手方法まですべてわかります。

家の売却を検討している方はぜひ参考にしてみてください！

戸建て売却時に最低限必要な書類一覧

戸建て売却時に最低限必要な書類を一覧でご紹介します。必要なタイミングや入手方法も併せて確認しておきましょう。

戸建て売却の流れに沿って、これらの書類を解説します。

訪問査定時に必要な書類

まずは不動産会社の訪問査定時に必要な書類です。

査定には机上査定と訪問査定の2種類がありますが、簡易査定である机上査定は特に必要な書類はありません。

一方で訪問査定は実際に担当者が家を訪問して査定するため、上記の書類が必要です。絶対に必要な書類ではないですが、用意されているとより精度の高い査定が可能です。

ウル蔵

なくても査定はできるよ！

確定測量図

確定測量図とは、土地の境界線が確定した際に発行される測量図です。

画像引用：土地家屋調査士法人えん 公式ブログ

訪問査定時は、実際に不動産を訪れて査定するため、隣接地との境界線の有無も見られます。

もし、境界が明確になっていなければ売却後に隣接地所有者とトラブルになる可能性があり、査定額にもマイナスな影響を与えてしまいます。

境界確認書

境界確認書とは、確定測量によって境界が明確になったことを証明する書類です。

画像引用：警視庁ホームページ「境界確認書」

また、境界について隣接地所有者と合意を得た証明にもなるので、売却時のトラブルを回避する書類にもなります。

媒介契約時に必要な必要

媒介契約時には主に以下の書類が必要です。

本人確認書類

媒介契約時は以下のような本人確認書類が必要です。

媒介契約を結ぶと実際に物件を売り出すため、売主本人かどうかを証明する必要があります。

登記識別情報通知書

登記識別情報通知書とは、不動産に登記されている名義人や権利などを証明する書類です。

画像引用：法務省「登記識別情報通知」

登記識別情報は12桁のアラビア数字や符号から組み合わされており、不動産の登記を証明する非常に重要な書類です。

ウル蔵

もし入手できなかった場合は「登記事項証明書」でもOK！

※登記事項証明書とは、法務局のコンピューターから不動産の登記情報が記録された書類です。

画像引用：法務省「全部事項証明書（不動産登記）の見本」

登記識別情報通知書と違ってパスポートが記載されていないため、再発行は何度でも可能です。

売買契約時に必要な書類

売買契約時は主に以下の書類が必要です。

本人確認書類

媒介契約時と同様に本人確認書類が必要です。

運転免許証やパスポートなどを用意して、売主本人であることを証明しましょう。

ローン残高証明書またはローン返済予定表

ローン残高証明書とは、年末時点における住宅ローン残高を証明する書類です。

画像引用：フラット35

住宅ローンの残っている不動産は売れないため、売却資金を充てて返済する必要があります。

ウル蔵

「売却資金で返済できるかどうか」を証明するために必要なんだ！

また、売却後の確定申告や住宅ローン控除を利用する際にも必要になるため、大切に保管しておきましょう。

建築確認証・検査済証

建築確認証とは、建物を建築する際の建築計画が建築基準法に適合していることを確認された際に交付される書類です。

画像引用：セゾン自動車火災保険

一方で検査済証とは、建築確認証どおりの建物の建築工事が完了したことを証明する書類です。

画像引用：住信SBIネット銀行

どちらも「法に適した方法で建てられている」ことを証明する書類であり、安全性を保証できる書類といえます。売買契約時までに準備しておきましょう。

耐震診断証明書・アスベスト調査書

耐震診断証明書とは、建物が新耐震基準に適合していることを証明する書類です。

画像引用：木耐協

耐震基準は旧耐震基準と新耐震基準の2種類があり、現在は新耐震基準に適合するように建てられています。もし、診断書が旧耐震基準のままであれば現在の基準に適合していないことになります。

なお、旧耐震基準は震度5強まで、新耐震基準は震度7まで耐えられる構造となっており、旧耐震基準だと安全性を保証できなくなってしまいます。

もう一つの「アスベスト調査書」とは、建物建築時にアスベストを使用しているかどうかを記録した書類です。

画像引用：太陽テクノリサーチ

アスベストは人体に悪影響を及ぼす可能性が高いので、現在は使用を禁止されており、使用されていないことを証明する必要があります。

引き渡し時に必要な書類

引き渡しの際は主に以下の書類が必要です。

印鑑証明書

印鑑証明書とは、市区町村の役場に登録された印鑑が本人のものであることを証明する書類です。

画像引用：ジェトロ（日本貿易振興機構）

引渡しの際は実印が必要であり、その実印が本当に本人のものかどうかを証明する必要があります。

ウル蔵

実印とセットで用意しておこう！

固定資産税通知書または固定資産評価証明書

固定資産税通知書とは、今年度にかかる固定資産税額を知らせる書類です。

画像引用：大阪市

そもそも固定資産税通知書は毎年1月1日時点の所有者に送られてくる書類であり、納税者も1月1日に所有していた人です。

ただし、不動産をその年の途中で売却した場合は、それ以降固定資産税を支払う必要がなくなるので決済時に清算をおこないます。売却後は買主が清算することになるため、税額を確認するうえでも必要となります。

そして固定資産評価証明書とは、売却する不動産の固定資産を評価した証明書です。

画像引用：大阪市　証明書

この評価をもとに固定資産税が決まるため、併せて用意しておきましょう。

住民票

住民票とは居住者情報を証明する書類です。

画像引用：札幌市

引っ越しなどによって別の市区町村へ転入した場合は住民票の登録が必要であり、住民票を登録することで「そのエリアに住んでいる人」を証明できるようになります。

不動産を売る際は、登記上の住所と現住所が合致している必要があり、もし異なっている場合は住民票があれば証明できるので用意しておきましょう。

確定測量図・境界確認書

こちらに記載

抵当権抹消書類

抵当権抹消書類とは主に以下の書類です。

▼登記申請書

画像引用：法務局「不動産登記の申請書様式について」

抵当権を抹消するには申請書に必要事項を記入して申請する必要があります。

▼登記原因証明情報（弁済済証）

画像引用：相続相談プラザ 公道

住宅ローンが完済された際に借入先の金融機関から送られてくる書類です。

▼登記識別情報通知（登記済証）

画像引用：法務省「登記識別情報通知」

抵当権設定当時に住宅ローン借入先の金融機関から送られてくる書類です。

▼抵当権抹消の委任状

画像引用：くわはら司法書士事務所

抵当権抹消は、基本的に抵当権者（借入先の金融機関）と抵当権設定者（不動産所有者）が共同して申請します。しかし、抵当権者からの委任状があれば抵当権設定者が単独で申請できるようになります。

確定申告時に必要な書類

家を売却して譲渡所得を得た場合、確定申告しなければなりません。

家売却によっていくら儲けたのかを申告しないと、無申告加算税としてより多くの税金を支払うことなります。

確定申告の際は以下の書類が必要です。

また、税金を安くする控除特例を利用する際にも必要となるので必ず準備しておきましょう。

確定申告書B

確定申告書Bは、不動産を売却して譲渡所得を得た場合に必要な書類です。

画像引用：国税庁

詳しい記入方法は国税庁が提供している記入例をご覧ください。

確定申告書第三表

不動産を売却して譲渡所得を得たら「分離課税」として、ほかの所得は分けて申告する必要があります。

この分離課税を申告する際に必要なのが「確定申告書第三表」です。

画像引用：国税庁

詳しい記入方法は、国税庁が提供している記入例をご覧ください。

譲渡所得の内訳書

不動産を売却して譲渡所得を得た際の内訳書です。

画像引用：国税庁「譲渡所得の内訳書」

どのような不動産をいくらで売却したのかを記入する書類であり、ほかにも以下の点を記入します。

譲渡所得を正確に記入するために必要な書類ですので、記入例を参考にしながら記入してみましょう。

税金の特例を利用する際に必要な書類

家を売却した結果、譲渡所得や譲渡損失が発生した際は、控除特例を利用することで税金を抑えられます。

しかし、利用するには書類が必要であり、利用する特例によっても異なります。控除特例を利用しようとしている方は確認しておきましょう。

3,000万円特別控除を利用する際に必要な書類

3,000万円特別控除を利用する際は以下の書類が必要です。

3,000万円特別控除を利用するには、実際にどれくらいの譲渡所得を得ているのか証明するため、譲渡所得の内訳書が必要です。

また、この特例を利用するには、実際に居住していた家を売ったことが条件とされています。そのため、戸籍の附票を用意して居住していたことを証明する必要もあります。

ウル蔵

3,000万円特別控除は利用できれば大きく節税できるから忘れず用意しておこう！

【詳しくはコチラ！】
国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

軽減税率の特例を利用する際に必要な書類

軽減税率の特例とは、10年を超える期間所有していた家を売却して譲渡所得を得た際に利用できる特例です。

この特例を利用する際は、以下の書類を用意しておきましょう。

3,000万円特別控除と同様に譲渡所得を得ていることを証明するために、譲渡所得の内訳書が必要です。

また、10年を超える期間所有したことを証明するために「登記事項証明書」も必要です。

登記事項証明書：不動産の登記関係を記録している証明書

ウル蔵

つまり「不動産の真の持ち主を証明できる書類」なんだ！

【詳しくはコチラ！】
国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

マイホームの買換え特例を利用する際に必要な書類

マイホームの買換え特例とは、今の家を売却して新たな家を購入する際に譲渡所得が発生した場合、その譲渡所得にかかる税金の支払いを繰り延べできる制度です。

この特例を利用するには以下の書類が必要です。

【詳しくはコチラ！】
国税庁「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」

まとめ：戸建て売却時の必要書類は余裕をもって用意しよう！

戸建て売却時に必要な書類を解説しました。

家を売るには非常に多くの書類が必要であり、すべて揃えるには手間や時間もかかります。

また、入手方法も書類によって異なるため、余裕をもって進めることが重要です。

書類が用意されていないと、売却をスムーズに進められなかったり控除特例を利用できなかったりする可能性があります。

戸建て売却をスムーズ且つ確実に完了させるためにも、ぜひこの記事を参考に売却活動を進めてみましょう！