「築20年やめとけ」はホント？理由やデメリットを詳しく解説！

築20年の一戸建ては、劣化や損傷が見え始める年数ですが、新築と比べて安く購入しやすいのが魅力です。

しかし、ネット上では「築20年はやめとけ」「買わない方がいい」などの声を見かける場面も多いです。

そこでこの記事では、築20年一戸建ての特徴や購入のリスクなどを詳しく解説します。

「築20年やめとけ」の本当の理由

「築20年やめとけ」と言われる本当の理由は以下のとおりです。

修繕費がかさむ可能性があるから

築20年を超える住宅は、屋根や外壁、水回りなどの設備が劣化していることが多いです。

特に水道管や給湯器は寿命を迎える時期に差しかかっており、購入後すぐに修理や交換が必要になるケースもあります。内容によっては100万円以上かかることもあり、物件価格が安くてもトータルで費用が増える可能性があります。

安さだけで決めず、購入前に建物の状態をしっかり確認しましょう。専門業者による住宅診断（ホームインスペクション）を依頼すると、どの程度の修繕が必要かを把握できます。

将来の出費を見越して、冷静に判断することが大切です。

住宅ローンの審査に影響が出る場合があるから

築20年以上の住宅は、住宅ローンの審査に影響が出ることがあります。金融機関は築年数の古い物件を担保として低く評価する傾向があり、ローンの借入可能額が少なくなったり、返済期間が短く設定される場合があります。

たとえば築浅物件では35年ローンが組める一方、築20年以上の住宅では20年や25年に制限されるケースもあります。返済期間が短くなると月々の支払額が増えるため、家計に負担がかかりやすくなります。

希望通りのローンが組めない可能性もあるので、築年数の古い住宅を検討する際は、あらかじめローン審査の条件を確認しておきましょう。

耐震性能が現行基準に満たない可能性があるから

築年数だけで耐震性を判断するのは危険です。2000年6月に建築基準法が改正され、それ以前に確認申請された建物は、現行の耐震基準を満たしていない可能性があります。

築20年の住宅は、建てられた時期によって基準を満たしているかどうかが分かれます。特に2000年以前に建築確認が取られている物件は注意が必要です。

見た目がきれいでも、耐震性が不十分なケースがあります。安心して暮らすためにも、購入前に耐震診断を受けるか、設計図書や建築確認日を不動産会社に確認しましょう。

目に見えない部分だからこそ、しっかりチェックして判断することが大切です。

売却時に価格が大きく下がりやすいから

築20年の住宅は、将来売却するときに価格が大きく下がりやすい傾向があります。

建物の価値は年数とともに減っていき、築20年を過ぎるとほとんど評価されないこともあります。

リフォームで見た目を整えても、築年数の印象は変わらないため、大きく価格を上げるのは難しいでしょう。

将来手放す予定があるなら、売却価格が思ったほど伸びない可能性を考えておくことが大切です。購入時は「住み続ける前提」だけでなく、「売るときのこと」も視野に入れて判断しましょう。

築20年の戸建てはいつまで住める？寿命と見極め方

築20年の木造住宅は、ちょうど住み始めてからの節目ともいえるタイミングです。

一般的には30〜40年がひとつの目安とされますが、実際には建て方や使い方、メンテナンスの有無で寿命は大きく変わります。

丁寧に手入れされてきた家であれば、50年以上快適に住める例もあります。ただし、築20年を超えると給排水管や外壁、屋根などに修繕が必要になることが増えてきます。

購入を検討する際は、これまでの修繕履歴や今後の維持費についても確認しましょう。建物の劣化具合をきちんと見極めることが、長く安心して暮らすためのポイントになります。

建物診断を依頼するのも有効な方法です。

築20年戸建てを購入するメリット

築20年戸建てを購入するメリットは以下のとおりです。

新築に比べて2～3割安い

築20年の戸建ては、新築に比べて2～3割ほど価格が下がる傾向があります。もちろん立地や建物の状態によって違いはありますが、同じエリアでも新築より手頃に購入できる可能性があります。

その分、住宅購入にかかる初期費用を抑えることができ、浮いた予算をリフォームに回すことも可能です。間取りの変更や水まわりの交換など、自分たちの暮らしに合った改修がしやすくなる点も魅力です。

費用を抑えつつ、住まいにこだわりたい方には、築20年の戸建ては十分に検討する価値があるでしょう。

立地が良い場合がある

築20年の戸建ては、便利な立地にあるケースがあります。昔に開発された住宅地には、駅から近い場所や生活施設が整ったエリアに建てられた家も多く、今では新しく家を建てにくい好条件の土地が使われています。

通勤しやすい場所や子育てに便利なエリアを探している方にとって、築年数が経過していても魅力的な物件に出会える可能性があります。

中古住宅は建物の状態だけでなく、立地にも注目して選びましょう。購入前には周辺環境もよく確認し、希望に合った暮らしができるか見極めることが大切です。

住宅ローン控除の対象になる可能性がある

築20年の戸建てでも、条件を満たせば住宅ローン控除を受けられる可能性があります。

控除を受けるには、原則として築20年以内であることが必要ですが、築20年を超える住宅でも「耐震基準を満たしている」と証明できれば対象になります。

たとえば「耐震基準適合証明書」や「既存住宅売買瑕疵保険」などがあれば、控除が受けられるケースもあります。

中古住宅を選ぶ際は、築年数だけでなく、耐震性や取得後の書類取得の可否もチェックしておきましょう。事前に税制の確認をしておくと、購入後の税金面でも安心です。

リフォームで自分好みにできる

築20年ほどの戸建ては、リフォームで自分好みの住まいにできる楽しさがあります。

古い内装や設備を一新したり、間取りを変更して暮らしやすい空間に整えることも可能です。ただし、構造上の制限がある場合もあるため、事前に確認しておきましょう。

購入前にリフォーム会社から見積もりを取り、総予算を把握したうえで進めることが大切です。

物件価格が抑えられる分、自由度の高い住まいを計画できるのは大きな魅力です。自分らしい暮らしを実現したい方には、リフォーム前提の購入も一つの選択肢になります。

築20年の中古住宅を選ぶ3つの見極めポイント

築20年の中古住宅を選ぶ際は以下3つのポイントを押さえましょう。

インスペクション実施の有無

築20年の中古住宅を選ぶときは、インスペクション（建物状況調査）が行われているかを確認しましょう。

これは、住宅に劣化や不具合がないかを専門家がチェックする調査です。たとえば、構造の傷みや雨漏りの有無を事前に把握できるため、購入前の判断材料になります。

調査には一般的に5～7万円ほどかかりますが、安心して住める家かどうかを見極めるには十分価値があります。

売主が実施していない場合でも、自分で依頼することができます。住宅選びに失敗しないためにも、ぜひ確認しておきましょう。

修繕履歴の有無

築20年の中古住宅を選ぶ際は、これまでどのような修繕が行われてきたかを確認しましょう。

外壁や屋根、給湯器などの修繕履歴があれば、設備の劣化状況が見えやすく、将来大きな修理費がかかるかどうかを判断しやすくなります。

定期的にメンテナンスされている住宅は、急な故障のリスクが少なく、長く安心して住みやすい傾向があります。

購入前に、売主や不動産会社から修繕の記録や履歴を見せてもらいましょう。住宅の状態を正しく知ることが、後悔しない物件選びにつながります。

水回りの確認

築20年の中古住宅では、水回りの確認がとても大切です。キッチンやお風呂、トイレなどは使用頻度が高く、築年数に応じて劣化が進んでいる場合があります。見た目に問題がなくても、配管の内部や床下に不具合が潜んでいることもあります。

特に水漏れやカビの原因となる部分は、放置すると修理費が高額になるおそれもあるため注意が必要です。設備の交換時期はおおよそ15～20年とされているため、築20年の物件ではリフォームが前提になるケースも少なくありません。

内見の際は、水回りの使用年数やメンテナンスの履歴も確認し、将来の修繕費を見込んで判断しましょう。

築20年の修繕費はどれくらい？想定しておくべき費用とは

築20年の戸建てを購入した際は、以下の費用がかかります。

屋根・外壁の修繕：約100万〜200万円

築20年を超える住宅では、屋根や外壁の修繕が必要になる場合があります。

これらは雨風にさらされ続けるため、塗装が剥がれたり、ひび割れが生じやすくなります。劣化を放置すると、雨漏りや湿気の侵入につながり、室内が暑くなったり寒くなったりしやすくなることもあります。

こうした症状が出る前に、外壁や屋根の塗り替えや張り替えを検討しましょう。修繕にかかる費用はあわせて100万〜200万円ほどかかることが多いため、購入時には将来の出費として見込んでおくことが大切です。

長く快適に暮らすためにも、定期的な点検と早めの対応を心がけましょう。

水回りの交換：200万円前後

築20年を超えると、キッチン・浴室・トイレといった水回り設備の劣化が目立ち始めるケースが増えてきます。

見た目はきれいでも、内部の配管や部品に不具合が生じることもあり、機能面や衛生面での問題が出やすくなります。こうしたタイミングでは、清潔感と使いやすさを保つためにも、設備の全面的な交換を検討しておくと安心です。

水回りをまとめてリフォームする場合、費用はおおよそ200万円前後かかると見ておきましょう。

中古住宅を購入する際は、こうした修繕費も予算に含めて計画することが大切です。設備の状態は内見時だけでは判断しにくいため、購入前に専門家のチェックを受けるのもおすすめです。

給湯器や配管類：10万〜30万円程度

築20年の住宅では、給湯器が寿命を迎えている可能性が高く、交換費用として10万〜30万円程度を想定しておきましょう。

給湯器は通常10〜15年で劣化が進むため、急にお湯が出なくなることもあります。また、配管類も長年の使用でサビやつまりが起こる場合があるため、購入前に水回りの点検もしておくと安心です。

修繕や交換が必要な場合は、事前に見積もりを取り、費用を把握しておくと資金計画も立てやすくなります。購入後に慌てないためにも、こうした設備の状態はしっかり確認しておきましょう。

内装の張り替え：50万円前後

築20年の住宅では、壁紙（クロス）やフローリングの劣化が目立つことがあります。日焼けや小さな傷でも、室内全体の印象が古く見える原因になります。内装をリフォームすると、見た目がきれいになるだけでなく、住みやすさも向上します。

特に中古住宅を購入する場合は、入居前に内装を整えることで気持ちよく新生活を始められます。クロスとフローリングの張り替え費用は、3LDK程度で約50万円が目安です。

購入後の予算に組み込んでおくと安心です。築年数に応じた修繕費を想定しておき、快適な住まいを保ちましょう。

白アリや構造の確認：10万〜20万円前後

築20年の住宅では、シロアリ被害や基礎部分の劣化が隠れていることがあります。これらは外からでは確認しづらく、放っておくと柱が腐ったり、家全体の耐久性に悪影響を与えるおそれがあります。

購入後にトラブルにならないよう、事前に専門業者による点検を受けておくのがおすすめです。点検費用は10万～20万円ほどが目安で、必要に応じて駆除や補修を行いましょう。

見えない部分の確認を怠ると、後から想定外の修繕費がかかることもあります。安心して暮らすためにも、購入前のチェックはしっかり行いましょう。

耐震性は大丈夫？築20年の戸建てで確認すべきポイント

築20年戸建てを購入する際は、耐震性も重要なポイントです。以下のポイントを押さえたうえで購入するかどうか判断しましょう。

2000年の建築基準法改正以降かを確認

耐震性を確認するには、建築確認日が2000年6月1日以降かをチェックしましょう。この日以降に建築確認を受けた住宅には、現行の厳しい耐震基準が適用されています。

築20年ほどの物件でも、建築確認が改正後であれば、震度6強～7程度の大地震でも倒壊しにくい構造とされています。

ただし、実際の耐震性能は図面や現地の状態、過去のリフォーム履歴によっても変わるため、気になる物件があれば専門家に調査してもらうと安心です。

購入前には、いつ建築確認を受けたかを資料で確認し、必要に応じて耐震診断も検討しましょう。

耐震補強がされているかをチェック

築20年の戸建てでも、しっかりと耐震補強がされていれば、安全性は高まります。購入前には、補強工事が行われているかを必ず確認しましょう。

重要なのは、工事の有無だけでなく、どのような内容で、いつ実施されたかという点です。売主に書類を見せてもらったりリフォーム履歴を確認したりすることで、耐震性の目安がつかめます。

必要に応じて、建築士などの専門家に相談するのも安心につながります。不安を残したまま購入するのは避けましょう。

住宅の安全性は、長く住むうえでとても大切なポイントです。

壁の配置バランスを見る

築20年の戸建てを購入するなら、壁の配置バランスも確認しましょう。

地震のとき、建物のゆれ方や倒れにくさは、壁がどこにどれだけ入っているかによって大きく変わります。特に、建物を支える強い壁（耐力壁）が偏っていたり、片側に集中していたりすると、揺れが大きくなりやすく、倒壊のリスクが高まります。

外から見てもわかりにくいため、購入前に建築図面を見せてもらうか、建築士などの専門家に相談して、壁の配置が適切かをチェックしてもらいましょう。

見えない部分こそ、安心して住むための大切な確認ポイントです。

床下や屋根裏の状態もチェック

築20年の戸建てでは、見えにくい床下や屋根裏こそ注意して確認しましょう。床下に湿気がこもっていたり、シロアリに木材を食われていたりすると、建物の強さに影響する場合があります。

屋根裏にもゆがみや変形、カビなどが見られたら、耐震性が心配です。表面上はきれいでも、内部に劣化が進んでいることがあります。

不安な場合は、購入前に専門業者に調査を依頼して、家の状態をしっかり確認しておきましょう。

耐震診断の実施を検討

築20年の戸建てを検討するなら、耐震診断の実施も視野に入れましょう。自治体や民間の専門業者に依頼すれば、建物が地震にどれくらい強いかを調べてもらえます。

診断では「上部構造評点」と呼ばれる数値で耐震性が示され、1.0以上であれば一定の安全性があるとされています。1.0未満の場合は、耐震補強を検討する必要があるかもしれません。

自治体によっては、補助金を受けて無料または低価格で診断を受けられる場合もあります。購入前に診断を行えば、将来の地震リスクへの備えやリフォームの必要性を判断する材料になるでしょう。

築20年は資産価値が下がる？将来売るときに後悔しないために

築20年の住宅は建物の価値が下がりやすいため、将来売るときに損をしないか不安になるかもしれません。

たしかに築年数が進むと価値は少しずつ下がりますが、すべての物件が同じように下がるわけではありません。

たとえば、駅から近い場所や買い物に便利なエリアなど、人気のある立地であれば、築年が古くても価値が落ちにくい傾向があります。

また、これまでの管理状態が良く、外壁や屋根、設備の修繕がきちんと行われていれば、印象も良くなり売却時にも有利です。

築20年の物件を買うなら、立地が良く、きちんと手入れされているかをしっかり確認しましょう。そうすれば、将来売るときに後悔するリスクを減らせます。

まとめ：「築20年やめとけ」は本当？メリットとリスクを理解してから購入の判断をしよう！

築20年の住宅には修繕や耐震性の面で注意が必要ですが、その一方で価格の安さや立地の良さなどのメリットもあります。

大切なのは、情報をしっかり確認した上で、自分のライフスタイルや予算に合った判断をすることです。

メリットとリスクを正しく理解すれば、築20年の住宅でも満足できる暮らしが実現できます。